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住宅財形融資のメリット・デメリット

From:昆知宏@新潟住まいのお金相談室

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「わたしってしっかり貯蓄できる

タイプじゃないから・・・

 

財形貯蓄でコツコツコツコツ

貯金してきました!

 

残高を見ると300万円もある!」

 

なんて方が候補になる可能性の

ある“住宅財形融資”という

住宅ローン。

 

なにそれ?

 

って初めて聞く方もいらっしゃると

思います。

 

財形貯蓄とは、国が労働者の

財産形成を目的に取り扱っている

貯蓄制度のことです。

 

この制度を利用して、

住宅ローンを組むことができます。

 

そしてその金利は、

5年固定で0.74%

 

なおかつ子どもがいると、

5年固定で0.54%

※2016年11月金利

 

となかなかの低金利です。

 

 

お?これはかなりいいのでは?

と思いますよね。

 

本日はこの商品をもうちょっと

深く見ていきましょう。

 

 

住宅財形融資のポイント

 

 

最大のメリットとしては、

諸費用が大きく削減できることです。

 

住宅ローンを借りる際には、

多くの商品で借入額の2%相当の

銀行関係の諸費用が発生します。

 

例えば、

 

地方銀行で3,000万円借りた場合、

約2%にあたる60万円の諸費用が

かかってきます。

 

名目は「保証料」「事務手数料」

などです。

 

住宅財形融資はこれらが発生せず、

諸費用を大きく抑えることが

できます。

 

これが最大にして最高のメリットと

なります。

 

 

 

金利はどうか

 

 

 

5年固定0.74%。

子育て家庭は0.54%。

 

地方銀行の5年固定は、

0.75%ですから、

 

※2016年11月現在

 

ほぼイーブンですね。

 

一方ネット銀行では、

5年固定0.44%を出している

ところもありますから、

 

さすがにここと比較すると、

負けてしまいます。

 

ただ以前の記事にも書きましたが

※(ネット銀行の住宅ローン)

 

ネット銀行は新潟では使用できる

ケースが限られるので、

一旦ここは置いておきましょう。

 

 

じゃあ地方銀行と比較すると、

住宅財形融資は有利か?

 

というところですが、

 

どうもそうでもなさそうです。

 

なぜなら、

 

住宅ローンは死亡したら0円

というのが、

 

地方銀行の住宅ローンは金利に

含まれていますが、

 

住宅財形融資は含まれておらず、

別途負担が必要となります。

 

「その保険はいらないよ」

ということであれば、

 

メリットは出そうですが、

 

「住宅ローンには保険が

付いてないと怖い」

 

と思う方が大多数です。

 

この保険料を別途負担した場合、

これを金利に置き換えると、

 

プラス0.3%相当になることが多く

子育て家庭でも実質地方銀行より

ちょっと不利になってしまいます。

 

ただ最大のメリットである、

諸費用が安くなるとポイントが

ありますので、

 

トータルで見るとどっちもどっち

という感じになりそうです。

 

 

そもそも5年固定ってどうなの?

 

 

こう見るとメリットとデメリットを

相殺し合って、

 

好きな方でいいかも・・・

見たい結論になってしまいました。

 

ローンの手続きや事務関係、

実際の入出金のスケジュール感、

 

数年後の借り換え可能性なども

総合的に考えると、

 

私は地方銀行の方に分があるとは

思います。

 

しかし、です。

 

肝心なポイントがあるんです。

 

そもそも5年固定がベストな

家庭ってあるのか?

 

というところです。

 

5年固定とは初めの5年は

安いですが。

 

6年目以降に金利見直しが

かかります。

 

基本的には今よりも上がると

考えておいたほうがいいでしょう。

 

固定金利が5年間しかないため、

ほぼ変動金利の住宅ローンです。

 

新潟市内の金融機関では、

10年固定0.83%を出すところもあり、

 

そっちの方が良くない?

 

というのが率直なところですし、

 

完全固定金利も1.03%ですので、

(※フラット35 11月金利)

 

そっちの方が良くない?

 

と全体を俯瞰して考えたときに、

住宅財形融資5年固定がベストになる

ケースはそんなに多くはなさそうです。

 

これからずっと金利が上がらない

想定で考えても、

 

これから金利が上がっていく

想定で考えてもいずれも、

5年固定って中途半端だからです。

 

住宅ローンは長期間付き合うものです。

長期的な視点で見て家計に最も

合うものをしっかりと選んでいきましょう。

 

それによって人生で支払う利息は

数百万円も簡単に変わってしまうのです。

 

 

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