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第四銀行の住宅ローン改定

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少し前に第四銀行が静かに

住宅ローン商品改定を行いました。

※2018年3月現在

 

あまり知れ渡っていないと思うので、

今日はこの話をしていきます。

 

今まで第四銀行の住宅ローンは、

 

・保証料前払い型

・保証料後払い型(+0.2%)

 

という2つのラインナップが

ありました。

 

ここに今度から、

 

・保証料後払い型(+0.4%)

 

という商品が追加となりました。

 

「保証料って何!?」

 

と思う方がほとんかと思いますので、

保証料について説明します。

 

『保証料』とは、

 

個人で銀行からお金を借り入れる際

金融機関が個人の保証人を取らない

代わりに、

 

金融機関系列の保証会社を付けること

で発生する費用のことをさします。

 

第四銀行の場合は、

”第四信用保証”という会社に、

 

あなたの保証人になってもらうために

支払う金額であり、

拒否することはできません。

 

つまり必要諸経費なわけです。

 

 

保証料は諸費用で大きな割合を占めます

 

 

この保証料なのですが、

金額がばかになりません。

 

すごいざっくりですが、

 

35年返済をしたときに、

だいたい借入額の2%相当に

なると思ってください。

 

なので3,000万円借りれば、

約60万円となります。

 

住宅購入の諸費用の中で、

最も大きな割合を占めることが

よくあります。

 

これは35年間一度も繰り上げ返済

しなかったときの概算なので、

 

もし仮に35年の半分の17年くらいで

ローンを完済したときは、

 

ちょうど半分ではありませんが

いくらかは保証料は戻ってきます。

 

保証人代わりのこのお金を、

住宅ローンを借りる時に、

 

一括で現金で払うことを、

 

”保証料前払い型”

 

と言います。

 

最初に現金を出したくなくて、

金利に上乗せして払う方法を

 

”保証料後払い型”

 

と言います。

 

 

『前払い型』と『後払い型』どちらが得?

 

 

3,000万円を35年返済で借りると、

ざっくり試算でだいたい2%と

さきほど申し上げました。

 

なので保証料前払い型ですと、

仮に60万円先に支払うわけです。

 

では、保証料後払い型だと

どうでしょうか。

 

第四銀行のネット公開変動金利

0.925%で計算してみます。

※最後まで金利が一定で試算

 

ケース1:前払い型で計算

 

前払い保証料:600,000円

35年利息:5,129,043円

 

合計:5,729,043円

 

ケース2:後払い型(+0.2%)で計算

 

前払い保証料:0円

35年利息:6,306,530円

 

合計:6,306,530円

 

はい。

 

答えは先に払っておいた方が

良いとなります。

 

なので一般的には保証料は、

前払いが鉄則です。

 

じゃあ、保証料後払い(+0.4%)って何のメリットが?

 

 

ふむふむ。なるほど。

保証料は基本前払いね・・・。

 

と思ったあなたは、

じゃあ保証料+0.4%型の

意味を感じませんよね。

 

この商品なんで作ったの?

とお思いになるのも無理もありません。

 

さきほどのシミュレーションを

持ち出すと、、

 

ケース3:後払い型(+0.4%)で計算

 

保証料:0円

35年利息:7,508,039円

 

合計:7,508,039円

 

0.2%上がっただけで、

後払い保証料分が120万円も

上がってしまいました。

 

「誰がこんな商品選ぶの!?」

 

となるのですが、

実はもちろん銀行にも勝算が

あるわけです。

 

第四銀行に審査を出すと、

保証料0.4%ならOKですと、

回答が来る時があります。

 

「えーーー・・・」

 

と思うところですが、

 

この時他の銀行と比較して、

+0.4%になったとしても、

お得な場合があるのです。

 

住宅ローンは、結構複雑。

 

全体利息や諸費用を計算していって

ようやくベストな解が導き出せます。

 

今回の第四銀行の住宅ローン改定は

完全に玄人向けですが、

 

このサジ加減が住宅ローンを

ある程度知っている人なら、

人によっては

 

第四銀行保証料後払い型(+0.4%)が

ベスト条件になることもあるのです。

 

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