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危険極まりない住宅ローンの組み方

2 ,500万円を35年かけて返していくと、

 

月々の返済額は67,412円

(変動金利0.725%)

 

一方で・・・

月々の返済額は81,538円

(固定金利1.90%)

 

その差は、14,126円にもあります。

 

あなたが今までの家賃と同等くらいの

毎月7万円代なら大丈夫そうだけど、

毎月9万円なら無理だと思って、

 

住宅ローンで変動金利を選択したとすると、

その考え方はちょっと危険です。

 

なぜかというと、

始めは7万円代でスタートできるのは、

間違いのない事実ですが、

 

もし途中で金利が上がってしまうと、

あなたが無理だと思っていた9万円、10万円に

あっという間に到達します。

 

固定金利の金額を目安にしよう

 

2015年9月30日現在新潟県内で注文住宅を建てる場合に、

ローンを申し込んだ時点で完全に金利を固定

できるものを選ぶと1.90%になります。

 

このとき35年返済でいくら借りられるのか

を見ていきましょう。

 

(固定金利1.90%で借りたとき)

毎月返済50,000円 約1,500万円

毎月返済60,000円 約1,800万円

毎月返済70,000円 約2,100万円

毎月返済80,000円 約2,400万円

毎月返済90,000円 約2,750万円

毎月返済100,000円 約3,050万円

 

今度は新潟県内で注文住宅を建てる場合の

変動金利を見ていきましょう。

 

(変動金利0.725%で借りたとき)

毎月返済50,000円 約1,850万円

毎月返済60,000円 約2,200万円

毎月返済70,000円 約2,600万円

毎月返済80,000円 約2,950万円

毎月返済90,000円 約3,300万円

毎月返済100,000円 約3,700万円

 

このように例えば、

家賃と同等の7万円を月々の返済額に

決めたとしても

 

固定では2,100万円しか借りられないのに対し、

変動では2,600万円も借りられます。

 

この500万円の差は大きいですよね。

 

無理のない借入額の決め方

 

そうなるとあなたはまず最初に考えることは、

毎月7万円の返済が限度と考えるのであれば

 

無理のない借入金額は先ほどの表のとおり、

固定金利時に7万円の返済になる

2,100万円ということになります。

 

しかし、どうでしょうか。

 

土地から購入する場合、

2,100万円で予算内に収めることは

現実的にはかなり難しいでしょう。

 

なのでどのような行動をとるかというと、

最初7万円の返済でその後どうなるか分からないけど

(基本的には将来的に上がる可能性が極めて高い)

 

毎月7万円の返済でより多くのお金をかりるために

多くの方が変動金利を選択するという事実があります。

 

ここでの毎月7万円の返済は、

 

”全く約束されていない”

 

という事実を完全に忘れてしまうか、

 

「ここ数年金利はずっと上がってないですから」

 

という根拠のないセールストークにあなたは自分自身を納得させて、

金利が上がった時のことを考えないで住宅ローン返済をスタートさせる。

 

よくありがちで、最も危険な家づくりが始まってしまいます。

 

“株式投資”は危ないと思うなら

 

ここで例え話をします。

 

株が大好きな福之山さん(仮)

 

福之山さんは外回り営業をしていて仕事中も、

株価が気になって仕方ない。

 

そんな福之山さんは、全体が上がり調子の株高の波に乗り

100万円を200万円にしてみんなに自慢をしていました。

 

今度は200万円だけでなく借金をして、

600万円を1,200万円にすると意気込んでいます。

 

「株はここのところずっと上げている。いまやらないなんておかしい。

大丈夫絶対上がる。お前も一緒にどう?」

 

こんな感じの福之山さん。

借金をしてまで株を買うなんて・・・

 

・・・なんか危なそう・・・

 

ほとんどの方がこう思いますよね。

 

住宅ローンは人生最大の借金

 

では住宅ローンはどうでしょうか?

 

35年かけて返済していく人生最大の借金です。

 

福之山さんは少ない元手でこんなに借りられるんだから

変動金利が絶対いいでしょ!と一点張り。

 

「ていうか生活がギリギリなんで毎月7万円以上支払えないから、

 

まともな家を買おうと思ったら変動で借りるしかないじゃん。」

 

「大丈夫、ここのところずっと下げている

絶対金利は上がらない。」

 

「だって銀行さんも過去の金利のグラフを見せてくれて、

ここ数年はずっと上がってないって言ってるし、

株よりよっぽど固いじゃん。」

 

「もし上がったらその時はその時考える」

※具体的な策はなし

 

さて、あなたはこの考え方についてどう思いますか?

 

ちなみに株の方は2015年8月下旬から暴落の一途です。

借金をしてまで株を買っていて福之山さんは果たして

どうなったのでしょうか。

 

 

変動金利の正しい付き合い方

 

ここで大事なことですが、

変動金利が“ダメ”ということではありません。

 

あなたが住宅ローンを返済している途中で、

毎月の返済額が2から3万円上がるようなことが

あっても家計が全然余裕であったり、

 

年収を増やせるような状況にあれば、

変動金利と正しくお付き合いしたほうがいいでしょう。

 

例えば42歳の方が60歳まででローンを返済していく場合に、

ローン期間が18年しかないのに35年固定金利を選んでしまったら

それは明らかに安全を選びすぎて利息の払いすぎとなります。

 

このようなケースであれば、

変動金利か10年固定金利がベストになります。

 

そうではなくて、

 

あなたがいま30代で、

これから子育てが始まって、

これから生活費も教育費も上がりそうで、

既に最初に決めた返済額が1万円でもアップしたら

つらいということであれば、

 

変動金利を選ぶことの意味をしっかり考えてみてください。

 

家賃並みの返済は

“最初だけ”家賃並みの返済だけかもしれません。

 

みんなが上がらないと思っている住宅ローン金利も、

今すぐには上がらないかもしれませんが、

 

あるときを境に上昇に転じるというのは、

十分に起こり得るシナリオです。

 

(シナリオA)

2025年住宅ローン金利は3.5%になりました。

毎月67,412円だった月々の返済額が、

来月から92,574円になりますと銀行から通知がきました。

 

全然非現実的ではありません。

 

こういった未来を恐れるのではなくて、

もしそうなったとしても大丈夫なように

ローンをきちんと理解して選んでおくこと。

 

これが家づくりで失敗しないはじめの一歩となるのは

間違いありません。

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