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ブラタモリ新潟を見て

From:昆知宏@新潟住まいのお金相談室

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家を建てるときに気になる、

土地の地盤の話。

 

もちろん地盤がいい方が

何かといいに決まっています。

 

じゃあ新潟市内で地盤の

いいところってどこなの?

 

って気になりませんか。

 

それを読み解くヒントが

先週末放送された

 

“ブラタモリの新潟編”

に詰まっていました。

 

なんでも新潟市は砂の町。

 

万代橋のたもとからロケは

スタートし、

 

その後新潟の「下町(しもまち)」を

ぶらぶら。

 

あのあたりは砂丘地帯なので、

地面も砂がいっぱいなのです。

 

地図で言うとこのあたり。

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新潟住まいのお金相談室の

相談者の方でも来週この辺で

土地の購入があります。

 

かなりの高確率で地盤は良好です。

 

その後、鳥屋野潟に

ロケは進み新潟の地形の話が

詳しく解説されていました。

 

 

地盤がいい可能性の高い土地

 

 

新潟市内で分かりやすく地盤の

いいところといえば、

海岸線の砂丘地帯です。

 

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我が家は中央区ではありませんが、

この70㎞の砂丘地帯に家があり、

 

5年前に工事をしたときも、

見事に地盤改良がありませんでした。

 

当時は何も知らなかったので、

ただただラッキー♪

って感じでしたが

 

こうやって地形を読み解いていくと

むしろ必然だったと言えます。

 

まさに今回ブラタモリで特集された

新潟砂丘沿いは極めて地盤が良く

 

家を建てるときも通常80万円くらい

かかる地盤改良費が0円です。

 

これは結構大きいですよね。

 

例えば1,000万円の土地を買っても、

家を建てるためには地盤改良を

しないと家が建ちませんから、

 

実際は家を建てるためには、

土地代に1,080万円かかるのと

変わりません。

 

新潟市の中央区で言うと、

高級住宅地の関屋や水道町あたり

は良質な砂地盤です。

 

この他、新潟島は全般的に地盤が

良く地盤改良費はかかりにくい

と考えても良いでしょう。

 

 

地盤の悪い可能性が高い土地

 

 

一方で新潟は海岸線を除いては、

基本的には地盤が悪い方が多く

 

家を建てる前に地盤改良工事を

しっかりやることが基本です。

 

最近人気が高い新潟の駅南方面、

鳥屋野~出来島~女池あたりは

基本的には地盤が悪いです。

 

特に鳥屋野潟近辺はブラタモリでも

やっていましたが周辺よりも

 

海抜がかなり低くなっていて

昔から水が貯まりやすく

 

もちろん今でも地盤はかなり悪い

というのが事実です。

 

なんでも海抜‐2mくらいで、

信濃川よりも低い高さに

なっているようです。

 

このあたりで家を建てる場合は、

土地+100万円の地盤改良費は

覚悟しておく必要があります。

 

 

地名から読み解くヒント

 

 

今回タモリさんは、

日本海から離れた

 

“江南区砂山”

という場所にも訪れていました。

 

周りは田んぼに囲まれて

明らかに地盤は悪そうなエリア。

 

しかし昔はあたり一帯が

砂丘だったらしく

 

意外にも良好地盤であったりします。

 

これは住所からも読み取れる通り

“砂”の“山”だったからです。

 

この砂山エリアから左右方向に

地図を見ると、

 

”砂○”とか”○山”とかこういった

地名を読み取ることができます。

 

つまり地盤がそこそこ良い可能性が

高いということです。

 

反対に、

 

“○潟”とか“○沼”

 

という地名は限りなく地盤が

悪い可能性が高く、

 

建築時の地盤改良は必須でしょう。

 

 

分譲地は工事次第

 

小さいところだと4区画とか

大きいところだと100区画を

超えるような大規模分譲地。

 

新潟の場合はもともとは田んぼの

ところを住宅地に変えるパターンが

ほとんどです。

 

昔からその地形を知る人は、

あんなとこ家を建てる場所じゃない!

って平然と言う人もいます。

 

実際その通りで地盤改良費が

150万円かかったいう話を

聞いたこともあります。

 

もとが田んぼだから、

仕方ないっちゃ

仕方ないですよね。

 

一方で同じく元は、

田んぼだったのに

 

大規模開発をするときに

外から良質な砂を丁寧に重ねて

工事をしたことで、

 

鳥屋野が多に割と近いエリアでも

地盤が比較的良好という分譲地もあります。

 

さずがに地盤改良がまったくなし

というわけにはいきませんが

 

20~30万円の費用で済んだそうです。

 

こうやって色々見ていくと、

 

もちろん地盤がいいのに

越したことはありませんが、

 

地盤が悪いと想定される場合は、

 

土地の価格は地盤改良が

どれくらいかかりそうかも

 

事前にある程度把握していけば、

あなたの考えた資金計画が大きく

ブレずに済むようになるでしょう。

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