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【比較が大事】フラット35に興味ある人だけ読んでください


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変動か、固定か。

 

住宅ローンを組むときに考える

永遠のテーマですよね。

 

多くの方が悩むべきテーマなのに

あなたが取得する情報量は、

 

圧倒的に変動金利の情報に

偏っているのが現状です。

 

例えばインターネットで

住宅ローンの金利ランキングを

見てみると、

 

ラインナップはネット系の銀行を

多く見ますよね。

 

これを額面上に受け取ると、

家を建てる時に●●ネット銀行で

住宅ローンを借りよう!

 

と思うのですが、

 

新潟の住宅会社で家を建てる場合には

多くのケースではネット銀では

対応できないということが目立ちます。

 

それで結局第四銀行や北越銀行、

大光銀行を比較してみるのですが、

 

どれもほとんど変わらず、

現在の給与振込口座の銀行で

住宅ローンを組むというのが、

 

新潟の住宅ローン市場の実際と

考えられます。

 

ここで地元の金融機関だけはなく

もう少し拡大してフラット35という

固定ローンを検討する人も

いるのですが、

 

多くの方がフラット35をあまり

理解していません。

 

今日は固定金利の代名詞である

フラット35の最低限の基礎知識を

お話していきたいと思います。

 

 

 

フラット35の金利は毎月変わる

 

 

 

フラット35のホームページを見ると

 

「今月の金利は〇〇%」

 

という表記を見かけます。

 

多くの方が自分もその金利が適用に

なるものだと思いがちです。

 

「え?もちろんそうでしょ!?」

 

と思うところですが、

 

フラット35の金利は、

毎月1日に見直しになり

 

あなたの家が完成した時の

金利が適用になります。

 

例えば2019年の1月に

フラット35の申し込みをして、

 

2019年3月の土地を買って

家の工事が7月にスタートして、

 

12月に完成するAさんの

ケースを考えてみます。

 

Aさんが適用になる金利は、

申し込みをした2019年1月時点

になると思うところですが

 

実際はそうではなくて、

家が完成した時の12月の金利が

適用になるのです。

 

つまり、

 

1月時点の金利が仮に1.40%であっても、

12月時点の金利は申し込み時点では

不確定なのです。

 

これより上がってるかもしれないし

下がってるかもしれません。

 

最近はある程度の枠の中で金利は

推移しているものの、

 

あなたが実際に適用となる固定金利は

運に委ねられる点があるということです。

 

 

 

つなぎ融資というローンが原則必要

 

 

 

フラット35でローンを申し込んでも

お金を借りられるのが家が出来た時です。

 

Aさんは、

 

2019年3月に土地を購入し、

2019年7月に工事がスタートし

2019年12月に家が完成する予定です。

 

Aさんがフラット35から

お金を借りられるのは、

家が出来た時の2019年12月になります。

 

「それのどこが問題なの?」

 

と思うところですが、

 

土地を買う時にもお金がいりますよね。

 

この時、フラット35からは

まだお金が出てきません。

 

どうしましょう。

 

また、建物も業界の通例で

通常は3分割で支払います。

 

例えば3,000万円の家を建てたら、

 

工事前に1,000万円。

工事中盤で1,000万円。

完成して1,000万円。

 

このように支払いをするのです。

 

工事前と中盤に、お金をどうしましょう。

 

フラット35は家が完成した時にしか

お金が出ませんから、

 

工事前と工事中盤の1,000万円は

別な方法で支払う必要があります。

 

フラット35からはお金が出ませんから

フラット35とは別なローンで

支払う必要があるのです。

 

これを、つなぎローン(融資)と言います。

 

つまりフラット35でローンを組む場合は

 

このつなぎローン(融資)をセットで

考える必要があるため、

 

ここがフラット35を難しくさせる

最大のポイントであるのです。

 

住宅の営業でも初心者の人は、

よく分かってない人が多いのです。

 

 

 

フラット35の窓口は意外にもたくさんある

 

 

 

フラット35で申し込みをする場合は、

極端な話どこの金融機関でもできます。

 

第四銀行でも北越銀行でも大光銀行でも

労働金庫でもJAバンクでも、

フラット35の申し込みは可能です。

 

代理店として登録しているからですね。

 

これを分かりやすく銀行系フラット35

としましょう。

 

銀行系フラット35の場合は、

金利が高めの代わりの手数料が

安いというパターンをとっています。

 

しかし、手数料が安くても、

金利が高いと実際得ではないので

あまり売れていません。

 

銀行はあくまでも自前のローンを

売りたいはずなので、

 

フラット35を売ることには本気でなく

一応扱っているという程度でしょう。

 

一方で、

 

ハウスメーカー独自のフラット35や、

預金機能を持たない金融機関(貸金業)

が扱うフラット35もあります。

 

これを貸金業系フラット35としましょう。

 

こちらについてはフラット35の

販売代理を行うことがビジネスの

中核となっているため販売に積極的です。

 

条件も銀行系より総じて有利な傾向にあります。

 

このグループはあなたにとって有利に

フラット35を借りられるのですが、

 

あまりにもマイナーであり相談窓口が

実質的にないに等しいのと

 

新潟ではフラット35の市場規模も

大きくないことから活発ではありません。

 

しかしながら、

あなたが積水ハウス、ダイワハウス、

住友林業、セキスイハイムで建てる場合は、

 

ハウスメーカー連合群フラット35である

MCJフラット35なるものが存在します。

 

この他にも

ミサワホームの「ミサワフラット」

一条工務店のフラット35「アイ・フラット」。

 

など独自でやっているものもあります。

 

この住宅会社のいずれかで建てるなら

営業さんにお任せすればいいので

円滑にフラット35の手続きを進められます。

 

ハウスメーカーで家を建てる場合は、

基本的には提携しているローンの中から

選んで問題ないと思いますが、

 

そうではなく新潟の住宅会社と

家を建てたい場合は、

 

”フラット35の中での比較”

 

が肝となります。

 

まとめ

 

 

うーん、結局難しいと思った方。

 

完全な理解は現時点では難しいと

思うのですが、

 

フラット35は、

 

☑金利適用は家が出来た時

 

☑つなぎローンが必要

 

☑銀行系と貸金系フラット35がある

 

これらをなんとなくでも押さえておくだけで

話が具体的になったときに、

理解がぐっとしやすくなるはずです。

 

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