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【急低下中】固定金利の住宅ローンはどうなのか?


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年が明けてからどんどん下がる固定金利。

 

完全固定金利の指標である

フラット35の金利は、

 

2019年1月に1.33%

2019年2月に1.31%

2019年3月に1.27%

 

という感じで下がり続けています。

 

2017年10月の保険付きフラット35の

新ルールになってから、

今月3月は最低金利となりました。

 

さらに最初の10年間は、

ほとんどの住宅がクリアできるレベルの

高性能住宅を建てると

 

金利は0.25引きとなり、

今月の実質金利は1.02%。

 

ついに1%を割るラインまでもが

見えてくる形になりました。

 

このように固定金利が下がってくる中で

あなたはこのように考えるはずです。

 

「固定金利のほうがいいのではないか!?」

 

ということです。

 

 

変動金利との差を考える

 

 

新潟で圧倒的なシェアを持っている

第四銀行・北越銀行では、

 

金利体系を既に統合していることもあり

実質の最安金利は変動0.725%となっています。

 

フラット35の最初の10年間が

今月は1.02%ですから、

その差は、0.295%となります。

 

実はこの固定と変動との差額は、

年々埋まってきています。

 

というのも変動金利はここ数年

微動だにせずに来ていますが、

 

固定がどんどん下がっているんで、

ちょっと前は1%ほどあった差が

 

いまでは0.3%を切るところまで

来てしまいました。

 

変動と固定の差があれば、

当然ながら変動を選ぶ人が多いのですが

 

最近はほとんど差がなくなってきており

固定を望まれる方が増えているのです。

 

 

3,000万円を30年返済するケースを考える

 

 

変動金利が10年間上がらないと仮定すると、

最初の10年間で支払う利息は、

約184万円となります。

 

固定金利で借りた場合は、

最初の10年間で支払う利息は、

約261万円となります。

 

その差は77万です。

 

まあまあ大きいですよね。

 

当然ながら金利が上がらない未来を

予想するのであれば、

 

変動金利で組んだ方が圧倒的に

有利になります。

 

しかし変動金利が0.28%以上

上がった場合は、

 

そのタイミングにもよりますが、

固定金利の方が有利になってきます。

 

金利予測は難しいのですが、

変動金利は0.25%刻みで上げてくる

ことが予想されますので、

 

1回の利上げならまだセーフ。

2回目以降なら固定に逆転される。

 

こんな感じかと思います。

 

最初の10年間あなたが金利上昇の

恐怖から解放されるための費用は

77万円。

 

いわば借金の利に掛ける保険料ですね。

 

人生最大の借金に保険をかけるという

考え方をする人はほとんどいませんが、

 

長期安定の家計を築きたいのであれば、

保険をかけておくのは有効な手立てです。

 

 

短期で返す人、長期で返す人

 

 

住宅ローンを20年以内に完済できる

返済プランがイメージ出来ている人は、

 

金利上昇に保険をかけても、

保険料の払い過ぎになる可能性が

高いです。

 

変動金利は超短期(1-3年)では

まだ上がってくる予兆は見られず

 

借金の元金が多い段階で低金利で

ささっと返していった方が得策です。

 

しかし住宅ローンを長期スパンで

返済しようと思っている人は、

 

いずれかのタイミングで変動金利が

上がった時に支払う利息量が

制御不能に陥る可能性があります。

 

金利がどんどん上がっていっても、

あなたはその利息を返済するという

約束を既に契約していることになるため

家計が読みづらくなります。

 

変動金利が上がったら固定金利に

借り換えればいい!

 

と思う方も多いのですが、

 

そのような事態になっているときは

固定金利はあなた返している変動金利よりも

確実に高騰しているはずです。

 

月々の返済額が上がってまで

借り換えをするでしょうか?

 

なかなか難しいと思います。

 

ここまで変動と固定の金利差が

下がってきている今は、

 

短期(20年以下)で返すなら変動か短期固定。

長期(20年以上)で返すなら完全固定。

 

まずはこれをベースに考えていって、

詳細な資金計画を考えていくのが

無難な選択肢と言えるでしょう。

 

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