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住宅ローン最大の諸費用”保証料”とは?


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「えー、なんですかこのお金は...」

 

「こんなに支払うことになるんですか!?」

 

「保証料がないってお得ですね♡」

 

土地と建物以外にも住宅取得には

様々な費用が発生してきます。

 

これらの計算は最近複雑化しており、

より頭を悩ます材料となっているのです。

 

土地と建物以外にかかる諸費用というと

具体的には融資に関わる費用。

 

登記に関わる費用(主に税金)。

火災保険料。

家具家電引っ越し費用。

 

などが代表的なところです。

 

今日は融資に関わる諸費用の多くをしめる

”住宅ローン保証料”についてお話

しておきたいと思います。

 

 

そもそも、住宅ローン保証料とは!?

 

 

借金と言うと連帯保証人を立てる

イメージがありますよね。

 

でも、住宅ローンを組むから第三者に

連帯保証人になってくれって言っても

まず引き受けてくれる人はいません。

 

あなたが友人に言われたらどうですか?

絶対に嫌ですよね。

 

なので、連帯保証人に立てなくても

いい代わりに住宅ローンでは保証料が

発生してくるのです。

 

住宅ローン保証料とは、

 

あなたがもしローンを返済できなく

なった時に、代わりに保証会社が

 

肩代わりをしてくれるという制度に

かかるお金のことです。

 

つまり銀行はもしあなたがローンを

返せなくなっときに困らないように

保険を掛けている形になり、

 

その保険料をローンの借り手が

負担しているという構図ですね。

 

この費用が高いのです。

 

 

一括払いと分割払いがある

 

 

ローン保証料の相場は、

ざっくりいうと一般的なケースで

借入額の2%+税相当です。

 

3,000万円を35年で借りれば

66万円くらいということです。

 

結構高いですよね。

 

ローン保証料は一括して支払うことも

できます分割払いする方法もあります。

 

 

これを、

 

・保証料先払い型

・保証料後払い型

 

と言います。

 

例えば、

 

3,000万円を35年返済

変動金利0.725%で借りたケースとしましょう。

 

保証料を66万円先に払ってしまうか、

保証料を分割後払いにするか。

 

どちらがいいのでしょうか?

 

後払い方式がどうなるかと言うと、

それはローンの金利が少し上乗せ

となるケースが多いです。

 

北越銀行の例で見てみると、

 

変動0.725%、保証料先払い66万円。

変動0.725%、保証料後払い+金利0.2%。

 

こんな感じとなります。

 

結論からいうと

金利が+0.2%程度であると

 

最初の持ち出しを抑えても、

借入金にかかる利息負担が勝り

 

保証料先払いの方が有利になる

ケースの方が多いのです。

 

 

最近、話が複雑化してきた...

 

 

保証料後払いが+0.2%であれば、

基本的には保証料一括前払いが有利

だったのですが、

 

去年から第四銀行の審査方式が変わり

 

「保証料前払いの場合はいくらで、

後払いの場合は+0.??%ですよ。」

 

というように人によって条件が

変わるようになりました。

 

つまりあなたの信用によって、

住宅ローンの条件がより細かく

変わるようになったということです。

 

この場合は、

 

「保証料前払いだと60万円だけど、

後払いだと+0.1%でいいですよ」

 

という回答も実際に発生しており、

どちらが得なのかは、

 

銀行の方にシミュレーションを

してもらう必要があります。

 

住宅会社の見積もりを見ると、

総額を上げたくない(高いと思われたくない)

と言う理由から、

 

保証料後払い型をスタンダードで記載

していたりすることもあります。

 

それは必ずしも有利ではない場合が

あります。

 

※ローンの金利は上がるが諸費用込の

見積もり見栄えが安く見えるため。

 

保証料は住宅ローンの最も大きな

諸費用になることが多いため、

 

細かいところもじっくり比較を

することが大事なのです。

 

 

PS

 

フラット35は保証料がかかりません。

 

しかし同じような額の手数料が

発生することが多いため

 

「保証料がない=得である」

 

というわけでもありません。

 

単純比較できないところが

奥深いところでもあります。

 

無理のない借入金額が判明して

いることが大前提ですが、

 

ローンについての相談も当然、

新潟住まいのお金相談室では可能です。

 

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