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【最適解は?】住宅ローンの保険と金利の考え方


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「住宅ローンの保険の特約って

付けた方がいいのでしょうか?」

 

住宅ローン選択の場面で、

よくこのような質問を受けます。

 

例えば新潟で圧倒的なシェアを

誇っている第四銀行の住宅ローンでは

 

50歳以下で現在の健康状態に

問題がなければ

 

『死亡+ガン保険』に実質無料で

加入することができます。

 

実質無料で付けられる保険は、

当然入っておいて損はありません。

 

そしてさらに金利に+0.3%を

上乗せすることで

 

脳卒中・急性心筋梗塞で、

所定の状態が60日以上続くか、

 

すべての病気・けがで

就業不能状態が12か月以上

続いたときにも

 

ローン残高が0円になるという

特約もあります。

 

住宅ローンの申し込みがある程度まで

進むとどの銀行でも申し込みの場面で、

 

いきなりこの説明をされるため

基本的にはその場で決定をする

流れになり戸惑う方が多いのです。

 

 

実質の保険料を考える

 

 

例えば3,000万円を35年返済で

借りた時を考えてみます。

 

死亡、ガン保険付きの金利を

分かりやすく便宜上1%とします。

 

この時、毎月の返済額は

84,685円となります。

 

ここに0.3%プラスすると、

1.3%となります。

 

この時、毎月の返済額は、

88,944円となります。

 

この二つの差額、

88,944-84,685=4,259円

これがオプションで保険をつけた

場合の実質の保険料となるのです。

 

似たような保険を住宅ローンではない

普通の生命保険会社で見積もりして

みると、

 

それほど大きな金額の違いには

なりません。

 

そのため敢えて住宅ローンにつけるのか?

別で生命保険に入るのか?

そもそも加入しないのか?

 

ここをしっかり考えていくと、

余計な支出を押さえたり、

 

欲しい保証を効率的に

買えるようになるのです。

 

 

 

フラット35の生命保険

 

 

今度は完全固定金利の代名詞である

フラット35の保険を見てみます。

 

フラット35の保険は金利の中に

『死亡保障+身体障害保障』

がセットされています。

 

これはどういうことかというと、

国の定める身体障害等級1か2級に

 

該当した時もローンが0円になる

というものです。

 

2級の認定基準を見てみますと

 

”身体の機能の障害又は長期にわたる

安静を必要とする病状が、

 

日常生活が著しい制限を受けるか又は

日常生活に著しい制限を加えることを

必要とする程度のもの。

 

(必ずしも他人の助けを借りる必要は

ないが、日常生活は極めて困難で労働に

より収入を得ることができない状態)”

 

とあります。

 

これが通常であればセットされるわけです。

 

フラット35は金利に+0.24%を

すると三大疾病や介護の保証も

追加することができます。

 

 

フラット35の生命保険は外せる

 

 

銀行の住宅ローンは基本的には

保険に入ることが前提でローンを

貸します。

 

これに対してフラット35の審査は

健康状態に関係してきません。

 

保険がいらない(もしくは入れない)場合、

金利が▲0.2%となるのです。

 

保険がいらないのならその分の

金利を下げることも可能となります。

 

つまりフラット35の保険を敢えて外して

普通の生命保険でうまくカスタムして

 

必要な保障を割安に組むという

方法も取ることができます。

 

フラット35の事務と生命保険の

両方に精通していないと、

 

なかなか提案ができないので、

あまりこの技が提案されることは

 

ないと思いますが私はこの方法を

良く行っています。

 

いろいろな条件が重なると

メリットが出てくるのですが、

 

若くて健康状態に問題がなく、

タバコを吸っていない方は、

メリットが出ることが多いです。

 

このように住宅ローンと生命保険は

非常に連動してくる関係にあります。

 

販売する商品が決まってしまっている

銀行や保険屋さんでは構造上なかなか

提案されないとは思いますが、

 

あなたにとって合理的な組み合わせが

存在してくるわけです。

 

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