住宅購入を本格的に一歩踏み出した時、あなたはきっと悩むことがあります。
それは、住宅ローンを変動金利にするか、固定金利にするかです。

ここ20年ほど、日本は超低金利が当たり前でした。
そのため、多くの方が特に悩まず変動金利を選択してきました。昨年においては8割以上の方が変動金利で住宅ローンを組んでいるというデータが公表されています。

借入金利が0.5％前後。
これは、世界的に見ても非常に特殊な低金利の状況でした。

しかし最近は状況が変わりつつあります。
金利比較サイトのモゲチェックを運営しているMFSの見通しでは、2026年末までに住宅ローンの変動金利が1％前後上がる可能性があるとしています。

仮にそうなると…

• ネット銀行の最安水準は現在0.5％台 → 2026年は1.50％前後
• 地方銀行は現在0.8〜1.0％台 → 2026年は1.8％前後

といった水準に近づくと予想されます。

今回の記事では、金利が上がる理由やこれからのローン市場について解説していきます。

金利は本当に上がるの？これからの住宅ローン市場

なぜ金利が上がるのか？

日本では長い間、物価も給料もほとんど上がらず、金利を上げる必要がありませんでした。

しかしここに来て、国が主導で半ば強制的に企業の賃金を上げる流れが定着し始めています。

物価と賃金が伸びれば、日銀は金利を段階的に引き上げるのが自然です。
だから、その方向にもっていきたい。というのが現在の基本シナリオ。
これは社会の教科書通りです。

ただし、金利は教科書通り「上がる」だけではありません。
世界情勢の影響も大きく受けます。

たとえば、トランプ大統領が掲げる「高関税政策」。
これが強気に継続されれば、世界貿易に不透明感が広がります。その結果、景気が落ち込み、日本としても急な利上げを避けざるを得ない場面が出てくる可能性もあります。

「金利が上がる」とFPが予想する理由

私も個人的には金利が上がると思っています。

なぜかというと
・物価上昇は現在も進行中
・賃上げは最低賃金の過去に見ない上昇率
その2点から見ても、確実に実行される気配だからです。

さらに、実際に株式市場では銀行株や保険株が急上昇しています。投資家はすでに金利上昇を”織り込み済み“なのです。
”織り込み済み”とはどういうことかというと、投資家にとっての認識は「もう金利は上がった後」の株価になっているということです。

このシグナルはここ数年顕著にみられていました。
1年～2年前くらいから投資の雑談になった際には、私は「今は銀行株を買うのが正解」と口癖のように言っていました（笑）

そしてその銀行株はここにきてまだ上昇を目指しています。
だから、市場は確実に現在の基準以上の金利上昇を織り込み始めていると考えているわけです。

金利上昇の変化はローンの支払額に大きく影響

この変化は、私たちの身近な生活にも影響を与えています。
たとえば、普通預金や定期預金の利息が増え始めてきました。

預金が多い人ほど、最近付いた利息に驚いたはずです。
また、たいして増えなかったガチガチの学資保険や個人年金保険の利回り。
これらが改善しつつあります。「今まででは考えられないくらい利息がつく」と感じる日も近いかもしれません。

つまり、これから家を建てて住宅ローンを組もうとしている人にとっては、「金利の選び方が家計に大きな影響を与える時代」になってきているのです。支払う利息額が今までよりも数百万円～1千万円以上になるのが普通になるということです。

この変化は当然ながら家計に与える影響が大きいのです。

変動金利を選ぶとどうなる？ ― メリットと注意点

では住宅ローンを変動金利にするか、固定金利にするか、その話に戻りましょう。

現在も固定金利よりは低金利である変動金利。
最大の魅力はやはり スタート時点の低さ です。
例えば、新潟県の代表的な地方銀行である「第四北越銀行」では、変動金利が 0.8％前後 。(2025年8月現在)
ネット銀行と比べても最近は見劣りしない水準で、地方銀行も積極的にネット銀行との金利競争に参入しています。

さらに地方銀行の場合は、金利だけでなく諸費用や事務手数料で有利になるケースもあります。

ネット銀行は確かに低金利が魅力ですが、保証会社に支払う保証料や融資実行のスタイル、団体信用生命保険（死亡したら残額免除の保険）の条件などを考えると、トータルで見ると地銀のほうが有利。というケースも今年見られるようになってきました。

変動金利の注意点

ただし、変動金利には 大きなリスク もあります。
それは、将来的に金利が上がれば返済額も上がる という点です。

具体的に考えてみましょう。
3,000万円を35年ローンで借り入れた場合、金利0.5％と1.5％では、総返済額に数百万円の差が出ます。

つまり、最初は「安い！」と感じても、将来の金利上昇で返済負担が膨らむ可能性があるのです。そしてこれらは自分では全くコントロールできないジレンマを抱えることにもなります。

特にネット銀行は市場動向に敏感で、金利が上がれば素早く対応します。今は「ネット銀行が一番安い」と言われていますが、その低金利がずっと続く保証はないのです。

さらに知っておきたいのが、銀行の商習慣です。
銀行は「新しく借りる人」には非常に良い条件を提示します。ですが、「すでに借りている人」に対しては金利を下げるような優遇は基本的に行いません。つまり、一度契約してしまうと、金利上昇の影響をそのまま受けやすいのです。

変動金利は、「短期的な返済負担を減らしたい人」や「将来の収入に余裕があり、上昇リスクを負える人」に向いていると言えるでしょう。

固定金利は安心感が魅力 ― フラット35の使い方

次に「固定金利」です。

固定金利の最大の特徴は、契約時点で返済額が確定する安心感です。
将来金利が上がろうと下がろうと、借り入れたときの条件のまま返済できます。家計の見通しを立てやすく、「返済額が増えるのは怖い」と感じる人にとっては大きなメリットです。

ただし現在の固定金利は、ネット銀行ではすでにかなり上昇しており割高感があります。
地方銀行ではそもそも商品としてラインナップがありません。金融機関の金利を決める権限がある方にお話をお聞きしたのですが、固定金利は金融機関がリスクをとらないといけないので正直もうやりたくないということでした。

事実上の選択肢は「フラット35」になるケースが多いです。

フラット35のメリット

フラット35は、住宅金融支援機構と民間銀行が提携して提供する長期固定型ローンです。省エネ住宅や子育て世帯などに対しては「金利優遇」があり、これを使えば 最初の5年間は変動金利並みの水準 で借りることも可能です。

例えば、今ではもう当然になってきている『省エネZEH水準以上かつ、39歳以下の若年層夫婦または子どもがいれば最初の5年は1.0％の割引』があり、5年間は変動金利並みで借りられます。6年目以降は、本来の金利に戻り今のレートだと1.7～.2.0％前後になるといった仕組みです。

この場合、もし将来的に変動金利が1.7〜2.0％に達していれば、固定金利を選んだ人にとってはそれ以上に上がる恐怖はありません。「安心かつ結果的にお得」ということになります。

固定金利のデメリット

もちろんデメリットもあります。
もし将来、変動金利が思ったほど上がらずに1.0％前後のまま推移した場合、固定金利を選んだ人は「割高な返済を続ける」ことになります。

でも将来どうなるか分からないから正解がありません。
つまり、固定金利は「金利上昇リスクに対する保険料」と考えると分かりやすいでしょう。

その保険料を支払うことに納得できるか、保険料に見なす安心をあなたが得られているのかがポイントになります。

あなたに合った住宅ローン選び ― 変動か固定か？

結局のところ、変動と固定、どちらを選ぶのが正解なのでしょうか？

これはFPとして本当によく受ける質問なのですが、大前提として損得を断言することは将来の金利が分からないのでできません。

ですが、考え方は指標としてありますので、それを説明をします。

ライフスタイルで考える

大切なのは、「自分のライフプランに合っているかどうか」です。

金利の将来を正確に予測することは誰にもできませんから、収入や家計の状況に合わせて選ぶことが重要です。

• 共働きで収入が安定している家庭
  → 変動金利を選び、浮いた返済額を貯蓄や投資に回す
• 共働きだか一方がパートなどで収入が少なめか不安定、かつ教育費や将来の出費が大きくなりそうな家庭
  → 固定金利を選び、返済額が増えない安心感を確保

FPとして言える基本的な回答はこんな感じです。

実際の金利選択は逆になりがち

シミュレーションをしてみて、余裕があるなら変動でも固定でもどちらでもいいと思います。

ですが、シミュレーションの結果家計に余裕がなさそうな場合は、変動金利を選択した場合には金利上昇が家計を破壊する引き金になりかねません。このようなケースでは固定金利を私はおすすめします。

しかしながら、現実は逆になりがちです。

家計に余裕があって、個人的には変動金利でいいのではないかと思う方ほど、固定金利を好まれます。
家計に余裕があまりなくて、金利が上がるとかなり苦しそうな方ほど、変動金利を好まれます

考えてみればその行動原理は納得です。

家計に余裕がある人は当然ながら世帯年収が高い傾向にあります。だから計画的に貯蓄を積み上げることができたわけです。

そのようなしっかり者の方は、金利上昇によって資産を減らすことや貯蓄ができないことを避け、固定金利を選択されることが多いです。
つまりは自分ではコントロールできない負債を家計に入れることを嫌い、住宅ローンを組んでも安定的に貯蓄を増やしていきたいという考えです。外的要因の負の要素を排除されたいのです。非常に共感できます。

一方で、家計に余裕がない方の場合は、当初の返済額が1万円でも安い方を好まれます。
これも当然の心理です。今の家計に余裕があるわけではないため、とにかく金利が上がらず最安になる可能性に賭けます。
もちろんその賭けが成功すればベストな選択になるわけですが、読みを外した場合に家計に与える影響が大きく、住宅購入が家計のストレスになる可能性が高くなります。

変動金利が上がった場合、住宅ローンが返せないほど行き詰まることはことあまりないと思います。
ですが、旅行に行けなくなる。自分たちの小遣いを減らす。子どもの進学や習い事に制限をかける。などリアルに辛い選択肢を迫られることになるでしょう。それは嫌ですよね。

今の家計の余裕がない方ほど、固定金利の返済額で試算して、無理のない購入予算を徹底するべきです。

住宅ローンは超長期の借金、10年、20年、30年後も考えよう

住宅ローンは「お金の計算」だけでなく、「心理的な安心感」も重要です。

夜眠るときに「金利が上がったらどうしよう…。」と心配になる。
そんなストレスを抱えるくらいなら、多少割高でも固定を選んだ方が生活の満足度は高いかもしれません。

現在、賃上げの波にのりきって、この先10年、20年も年収アップが確実に読める方は、少しでも利息負担が低い可能性に賭けて変動金利でも全然いいでしょう。

大事なのは目先ではなく、見えにくい10年、20年、30年先をイメージすることです。

✅ まとめると

• 金利は今後、じわじわ上昇していく見通し
• 変動金利は当初の安さが魅力だが、将来の上昇リスクを自分で負う必要あり
• 固定金利は安心感が強いが、割高になる可能性もある
• 正解は「自分の価値観と家族のライフプランに合った選択」

こんな風に考えれば、正解のない損得で永遠に悩む必要がなくなります。しっかり納得した上で、金利選択ができるようになるのではないでしょうか。

PS

金利選択においては、そもそもライフプランを立てないとどちらがいいかが分かりようがありません。

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