少し前に第四銀行が静かに

住宅ローン商品改定を行いました。

※2018年3月現在

 

あまり知れ渡っていないと思うので、

今日はこの話をしていきます。

 

今まで第四銀行の住宅ローンは、

 

・保証料前払い型

・保証料後払い型（＋0.2％）

 

という2つのラインナップが

ありました。

 

ここに今度から、

 

・保証料後払い型（＋0.4％）

 

という商品が追加となりました。

 

「保証料って何！？」

 

と思う方がほとんかと思いますので、

保証料について説明します。

 

『保証料』とは、

 

個人で銀行からお金を借り入れる際

金融機関が個人の保証人を取らない

代わりに、

 

金融機関系列の保証会社を付けること

で発生する費用のことをさします。

 

第四銀行の場合は、

”第四信用保証”という会社に、

 

あなたの保証人になってもらうために

支払う金額であり、

拒否することはできません。

 

つまり必要諸経費なわけです。

 

 

保証料は諸費用で大きな割合を占めます

 

 

この保証料なのですが、

金額がばかになりません。

 

すごいざっくりですが、

 

35年返済をしたときに、

だいたい借入額の2％相当に

なると思ってください。

 

なので3,000万円借りれば、

約60万円となります。

 

住宅購入の諸費用の中で、

最も大きな割合を占めることが

よくあります。

 

これは35年間一度も繰り上げ返済

しなかったときの概算なので、

 

もし仮に35年の半分の17年くらいで

ローンを完済したときは、

 

ちょうど半分ではありませんが

いくらかは保証料は戻ってきます。

 

保証人代わりのこのお金を、

住宅ローンを借りる時に、

 

一括で現金で払うことを、

 

”保証料前払い型”

 

と言います。

 

最初に現金を出したくなくて、

金利に上乗せして払う方法を

 

”保証料後払い型”

 

と言います。

 

 

『前払い型』と『後払い型』どちらが得？

 

 

3,000万円を35年返済で借りると、

ざっくり試算でだいたい2％と

さきほど申し上げました。

 

なので保証料前払い型ですと、

仮に60万円先に支払うわけです。

 

では、保証料後払い型だと

どうでしょうか。

 

第四銀行のネット公開変動金利

0.925％で計算してみます。

※最後まで金利が一定で試算

 

ケース１：前払い型で計算

 

前払い保証料：600,000円

35年利息：5,129,043円

 

合計：5,729,043円

 

ケース２：後払い型（＋0.2％）で計算

 

前払い保証料：0円

35年利息：6,306,530円

 

合計：6,306,530円

 

はい。

 

答えは先に払っておいた方が

良いとなります。

 

なので一般的には保証料は、

前払いが鉄則です。

 

じゃあ、保証料後払い（＋0.4％）って何のメリットが？

 

 

ふむふむ。なるほど。

保証料は基本前払いね・・・。

 

と思ったあなたは、

じゃあ保証料＋0.4％型の

意味を感じませんよね。

 

この商品なんで作ったの？

とお思いになるのも無理もありません。

 

さきほどのシミュレーションを

持ち出すと、、

 

ケース３：後払い型（＋0.4％）で計算

 

保証料：0円

35年利息：7,508,039円

 

合計：7,508,039円

 

0.2％上がっただけで、

後払い保証料分が120万円も

上がってしまいました。

 

「誰がこんな商品選ぶの！？」

 

となるのですが、

実はもちろん銀行にも勝算が

あるわけです。

 

第四銀行に審査を出すと、

保証料0.4％ならOKですと、

回答が来る時があります。

 

「えーーー・・・」

 

と思うところですが、

 

この時他の銀行と比較して、

＋0.4％になったとしても、

お得な場合があるのです。

 

住宅ローンは、結構複雑。

 

全体利息や諸費用を計算していって

ようやくベストな解が導き出せます。

 

今回の第四銀行の住宅ローン改定は

完全に玄人向けですが、

 

このサジ加減が住宅ローンを

ある程度知っている人なら、

人によっては

 

第四銀行保証料後払い型(＋0.4％)が

ベスト条件になることもあるのです。

 

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