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最初が肝心 住宅ローン選びのポイント

今から7年前の出来事。

私がファイナンシャルプランナーとして新潟住まいのお金相談室を始めた年の事です。

埼玉にお住まいの方から、

「今度新潟で家を建てるんだけど、マイホーム予算診断をしてくれませんか!?」

というお問い合わせがありました。

埼玉まで来て欲しいということで、「その場合交通費が別途かかりますが大丈夫ですか?」というお返事をしたのですが、さすがに診断料金の4倍の交通費がかかるので、難しいだろうな...と思っていたら、それでもOKですということで大宮駅で待ち合わせをして初回面談をさせていただきました。

独立した当初の年で、新幹線に乗ってお仕事に行った懐かしい思い出です。

その方がわざわざ遠方のファイナンシャルプランナーに相談しようと思ったのは、保険屋さんにいろいろお金の相談はしてみたものの、保険ではなく住宅購入が専門の地元の人にも話を聞いてみようと思ったのがきっかけだったそうです。

ご縁があって住宅が完成するまで支援をさせていただいたのですが、家が建って6年経った今、住宅ローンの借り換えや家計について相談をしたいということで再びお会いすることになりました。

ファイナンシャルプランナーはその時ではではなく、一生の相談相手になる事ができる仕事でとても嬉しく思います。

そしてまた相談の結果、住宅ローンを借り変えるメリットがあることが分かりました。

住宅ローンを提案した当時は、その方にとってまさにベストなスペシャルローンでしたが、現在の極めて低金利の状況下ではそれでも借り換えるメリットが発生していることに驚きます。

家計を定期的に見直すことって本当に大事なことだと思います。

あなたはきっと、これから住宅を建てようと検討されていると思うのですが、住宅ローンをこれから借りて将来的に借り換える時に、どういう時に借り換えを考えたらよいのかについての話を今日はしたいと思います。

住宅ローン借り換えメリットが発生する条件

あなたがもし将来、住宅ローンを借り換えようと思った時には以下の2つの条件を満たすかどうかを確認することが大事です。

1:借入が残り2,000万円以上ある
2:現在の金利よりも0.5%以上借り換えると金利が下がる

要は、まだローンがたくさん残っていて、なおかつ金利が今よりも大きく下がらなければ借り換えるメリットが発生しにくいということです。

「金利が今よりも0.1%でも下がれば、借り換えるメリットがあるんじゃないの?」

と思うところなのですが、そうでもありません。

なぜなら住宅ローンを借り換えるには、費用が発生します。

その費用が結構バカになりません。

借り換えの候補になるのは、今のご時世はネット銀行が大本命です。

ネット銀行の最も金利が安い住宅ローンは借り換えをするときに、銀行の事務手数料がかかるケースが大半です。

この費用がいくらかというと、事務手数料が借入額の2.2%(税込)が相場です。

例えば、3,000万円を借り換えようとすると、66万円かかります。

この他にも登記料といって、今借りている銀行から新しい銀行へ土地建物の担保というものを移し替える費用が掛かります。

費用は、20から25万円ほど見ておく必要があります。

こんな感じで100万円近く諸費用で持っていかれてしまうのです。

つまり利息が下がったとしてもそのために100万円の掛け捨て金を積む必要があり、借入額が低すぎたり金利差がなさすぎるとかえって損をしてしまうこともあるのです。

これを、『手数料負け』と言います。

現に私もこの仕事をしているので、自分の住宅ローンを借り換えようと最もベストなもので試算をしても、条件を満たせず金利が低くなっても手数料負けをしていまい、結果20万円ほど損になってしまいます。

金利は今よりも下がるのにほとんど変わらないどころか、かえって損になってしまうのです。

住宅ローン選びは最初が肝心

つまり何がいいたいかというと、住宅ローンは借り換え時にかなりの手数料がかかってくるので、最初のローン選びがとっても大事です。

いい条件があれば乗り換えようという作戦は、実は思った通りにうまくいくことはそう多くありません。

特にこれから家を建てようと思っているあなたは、住宅ローン競争が限界にきている今、最初に借りたよりも低金利になる、具体的には当初よりも0.5%以上下がるということはほぼあり得ないでしょう。

だって、10年固定金利が0.4%代にネット銀行で入っているのに、0.5%下がると、-0.1%となってしまうからです。

住宅ローンを組んだら利息を支払ずに、お金をもらうなんていう事態はちょっと考えられません。

金利が少し高かったちょっと前よりも、一番最初に選んだ住宅ローンとあなたは一生付き合う可能性が以前よりも大きく上がっているということです。

ここを押さえておいてください。

最初のローンを適当に選ぶな

ということが分かれば、あなたが住宅ローンを組むときに、何となく適当に業者に言われるがまま選択するのはもったいないですよ、ということです。

借り換えには手数料がかかってしまうので、ちょっとやそっとではメリットを発生されることが今後は難しいのです。

利息負担を減らすにも、金利上昇のリスクを排除するのも、保険を充実させるにも、とにかく最初に最善手が打ちやすいということです。

住宅ローンを選ぶポイントとしては、最初の金利が何なのかももちろん大事なのですが、

・金利上昇時にどうなるかの仕組みを把握する
・付随する保険がどのタイプなのかを知って比較する

といったあたりも、カギになろうかと思います。

当初の金利が安くても、後で上がってしまったら意味はなく大損です。

例えば10年固定金利が0.5%だったとしても、11年後は大きく上昇します。

そのタイミングできっと借り換えをしようという考えがまっ先に思い浮かびますが、先ほどの手数料が発生してくるわけです。

手数料がかかっってしまうなら、実は初めから15年・20年固定ローンを選択していた方がトータルとしては良かったとなりかねません。

将来の金利予測は分からずタラレバの話になってしまいますが、どのローンを最初に選べばよいかの答えはあなたの家計状況が鮮明に分かればある程度は導き出すことが可能です。

例えば、15年後に退職金があって、そのお金で完済できる目途があるのなら、金利選択の考え方も変わってきます。

退職金がなくて、35年かけて返していく可能性が濃厚であれば、今選ぶべき住宅ローンの選択肢も絞られてきます。

あなたが住宅をこれから買おうと思っていたら、人生最大の借金になるはずです。

その返済に振り回されてしまうような人生には決してしてはいけないでしょう。

最初のローンをどこから借りるか、そしていくら借りるかの選択はあなたの人生に強く影響を及ぼします。

リスクはあなたがあなた自身でコントロールする必要があります。

そして、最初が一番肝心。

こういうことです。

PS

無理のない借入金額はマイホーム予算診断サービスで分かります。

同時に金利を何年間固定すれば良いかの方向性も診断をすると、だいたい見えてきます。

家を建てる前にしっかりと資金計画を考えていきたいというともしあなたが思ってくれたらぜひお問い合わせください。

PPS

診断結果をお出しするのに2~3週間前後かかります。

「今週末にも契約だから、急いで最後に大丈夫かどうか確認したい!」というご依頼はご期待に応えられないことがあります。

そんなに焦らずとも予算を確認してから、進めていく方が安全。

大事な計画は、ゆっくり・じっくり・慎重にが大事です。

昆 知宏
新潟住まいのお金相談室代表。新潟の住宅会社の営業マンとして働いた後、売り手の立場ではなく買い手の立場に立って住宅購入の相談ができる場所を作る為に独立した。

保険や住宅を売ることを目的にしない住宅購入専門のファイナンシャルプランナーとして、100%顧客サイドで顧客の理想とする家を安心・納得して買えるようにアドバイスを行う。そのスタイルが支持され、新潟県全域から年間100件以上の相談依頼を受けている。

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