住宅購入で一番大事なのは、
土地選びでも家選びでもなくて資金計画。
なぜなら、お金がなければ家を買うことが
できないからです。
あなたは住宅購入にあたりお金の準備を
どのようにお考えですか？
きっとほとんどの方は住宅ローンを
考えていらっしゃると思います。
住宅ローンって人生で何度も組むものでないし
基本は一回きりですよね。
ですから正しい知識がないのは当然です。
私が家を買った時もまだお金の知識が
なかったのでとにかく住宅ローンが
通るのかがとても心配でした。
年収も300万円代であったし、
転職歴も多かったので今考えれば
結構危なかった資金計画だったと思います。
実際なんとかローンには通ったものの
どういう過程があるのは当時は今一つ
理解できないでいました。
今日は住宅ローンの流れや審査のポイントに
ついてお話していきますね。
住宅ローン申し込みの流れについて
住宅ローンは申し込んでいきなり
お金を借りられるわけではありません。
どんなに急いでもお金が実際に
あなたの手元に届くには1か月は
かかります。
順番としては、
①事前審査
②正式審査
③ローン契約
④入金
こんな感じで四段ステップでいきます。
順番に見ていきましょう。
まずは事前審査ですね。
事前審査は意外とライトな感じです。
今ではインターネットで事前審査を
行う銀行が増えてきました。
事前審査で見るポイントとしては、
あなた自身の信用情報です。
信用情報とは勤務先・勤続年数や年収。
現在年齢、完済時年齢。
過去の借金の履歴・その返済状況。
このあたりをチェックされます。
あなたに数千万円のお金を貸すに値する
信用があるのかを見るのです。
早いところですと結果は即日、
その日のうちに出るところもあります。
事前審査は計画がそれほど具体的ではなくても
することができます。
例えば契約前の土地や建物でも、
見積もりでだいたいの金額が分かっていれば
とりあえず審査をしてみる事は可能です。
物件のチラシ程度の情報でもOKです。
一般的には、
・土地を契約する前
・建物を契約する前
それぞれの業者がローンを斡旋して
事前審査を行うことがほとんどです。
「あなたが本当に買えることを
契約前に証明してください。」
という意味合いなのです。
事前審査のOKをもらったら、
いよいよ具体的な契約ができるように
なります。
住宅ローンの正式審査とは？
事前審査がOKになったら、
次のステップは正式審査です。
正式審査をするタイミングは、
土地や建物の契約書が揃ったタイミングです。
※フラット35の場合は物件のチラシや
契約前提の見積もりでもできます。
正式審査では改めてあなたの信用情報を
チェックしていきます。
具体的には事前審査で申告した内容と
相違がないかを見ていきます。
収入も自己申告ではなく源泉徴収票や
所得証明書を提出してより細かく計算、
勤務先に本当に在籍しているのか？
事前審査提出後に転職していないか？
著しく収入が落ちていないか？
新たに借り入れや延滞をしていないか？
こんな感じで必要であれば細かく
チェックが入ります。
事前審査で申告していた内容と相違が
なかれば大きな問題ではありません。
さらに物件そのものにきちんとした価値が
あるかをチェックしていきます。
これを担保評価と言います。
お金を貸したはいいが万が一、
あなたが返済できなくなったときに
その物件を金融機関は差し押さえるのですが
差し押さえた物件が価値がなかったら
意味がないわけですので、
価値が十分にあるかを見ていきます。
覆ることは銀行ではほとんどありませんが
フラット35の場合は建物の性能や
シビアに価値を見られる傾向があるので
稀に審査が覆ることもあります。
書類が揃っていれば結果が出るまで
だいたい1週間前後かかります。
正式審査が晴れてOKとなれば
あなたはいよいよ住宅を手に入れることが
できます。
住宅ローン契約での注意点
正式審査がOKとなればやっと契約ができます。
銀行と取り決めたルールで実印を
押印して契約書を交わします。
返済年数や金利。
手数料や繰り上げ返済時のルール。
保険適用のルール。
このあたりはしっかりチェックしていましょう。
契約書には細かい字でたくさんの
ことがかかれています。
銀行もすべての条文を読み上げませんから
完全に理解して納得して契約する人は
ほぼいないと思います。
もちろん銀行も悪意があってそうしている
わけではありません。
それぞれを守るために法律上の言葉が
ぎっしりと書かれているのです。
その多くがあなたが返せなくなった時に
措置についてですので、
できれば無関係でいたいものですよね。
契約書の一言一句を読み込みましょう
とは言いませんが、
金利適用のルールについては
絶対に完全に理解をして契約を
するようにしましょう。
銀行ローンは変動金利がほとんどですから
実際に金利が上がった時に返済額が
どう動くのかをイメージだけでも
しておいたほうが良いでしょう。
お金が手元に来るには思ったよりも時間がかかる
契約から約1週間であなたの手元に
ようやく数千万円のお金が入ってきます。
このお金をつかって住宅購入をして
晴れてあなたの不動産に変わります。
事前審査からはどんなに急いでも1か月。
銀行を決めるのを迷ったり、
金利を決めるのを迷ったら
実際はもっと時間がかかります。
ほとんどの方がいきなり決めることに
躊躇があると思います。
ですが不動産を契約してからの支払い期限は
意外にも短く戸惑うことが多いため
事前にしっかりと準備をしておきたいです。
住宅ローンの流れはざっくりこんな感じになります。
住宅ローン申し込み時に気をつけたほうがよいこと
全体の流れの中で気を付けておいて
欲しいポイントがあります。
それはあなたの健康状態についてです。
事前審査ではあなたの健康状態を
聞かれることはあまりありません。
そのため事前審査を通過して安心し、
正式審査になった段階で健康状態を
聞かれてそれだとローンは難しいです
となってしまうケースが一定数あります。
契約も済んでいるのでこのタイミングで
ローンが通らないと大変困ることに
なってしまうのです。
もし心配は場合は事前審査が終わった後に
早めに金融機関へ相談をしておいたほうが
良いでしょう。
健康状態の審査をローンの正式審査前に
早めて行うことは制度上可能です。
落とし穴というか盲点になりがちなので
思い当たる方は忘れないようにしてください。
ＰＳ
計画が進んで後でバタバタしたり
急いで決めることをしたくないかたは
事前に資金計画を固めることがベストです。
新潟住まいのお金相談室では、
あなたの無理のない住宅ローン購入金額を導き
スムーズな資金計画立案のお手伝いが可能です。
マイホーム予算診断サービスをぜひご活用ください。
保険や住宅を売ることを目的にしない住宅購入専門のファイナンシャルプランナーとして、100%顧客サイドで顧客の理想とする家を安心・納得して買えるようにアドバイスを行う。そのスタイルが支持され、新潟県全域から年間100件以上の相談依頼を受けている。
