50年ローン…。
こんな長期のローン考えるだけでめまいがする…
私の第一印象はまさにこれ。
あなたの感想はどうですか？

実は今、長期のローンに参入する銀行が目立っています。
例えばネット銀行大手auじぶん銀行。こちらも今年1月から50年返済ローンの取り扱いを開始しました。

ネット銀行最大手の住信SBIネット銀行やメガバンクの三井住友銀行も既に50年ローンの取り扱いがあります。

新潟においては第四北越銀行、新潟労働金庫、JAバンク。
現在は最長40年ローンが最大ではあります。ですが、現在50年ローンへの参入が激化傾向にあり、今後50年ローンへ商品展開されていことは業界のトレンドと言えます。

40年でも長いのに、50年って？
住宅ローンはもう一生涯付き合う時代に入ってきたと言えそうです。

どうして50年ローンが発売されるのか？

初めに大前提として押さえておきたいのは、

・50年も利息が取れておいしいのは誰？
・50年にすると毎月返済額の低い見積もりを出せるのは誰？

この2点ですね。

この手の商品は典型的に『売り手』に利益が偏っています。
そして『買い手』はそれ相当の損失やリスクを受け入れる必要があります。

住宅価格の高騰により35年ローンに限界

40年、50年のローンが発売される最大の背景。
それはストレートに言うと35年返済だと買えない人が増えたからです。

家の価格が上がっている。
だから毎月返済額が大きくなりすぎて、返済が厳しいという感じです。

今まで35年返済で「家賃並みの毎月返済額で大丈夫！」とＰＲできていました。
ですが、住宅価格の高騰で次第にできなくなってしまいました。
「毎月返済額」を下げるために年数を長く取った住宅ローンが『売り手』にとって求められていたということです。

私は40年ローンが発売された当初は「さすがにそれは無理。そんなの受け入れられないし、売れないでしょ。」と考えてい
ところが実は売れていて、40年ローンは首都圏よりも地方で人気だそうです。

新潟を含めた地方で家を買う方は基本的には売却を前提とせず、圧倒的に永住前提です。
「家賃を支払うくらいならローンを返した方が得だよね」という考え方です。

かつ地方では結婚年齢も首都圏に比べて若い傾向があります。
定年が伸びていて、親世代も元気でなんなら働いている。
若い子育て世帯にはこの40年超の住宅ローンがぴったりフィットしてくるそうなのです。

確かにそれはその通りなのですが、40年。…50年。
私も20代で家を建てましたが、それでも70手前や80歳近くまでローンを払い続けたいとは到底思えなかった
あなたはどう考えますか？

40年超住宅ローンのメリット・デメリット

40年以上のローンには、長期間の返済を前提とした独自のメリットとデメリットが存在します。

メリット

メリット1：毎月の返済額を大きく下げられる

返済期間が長くなることで、借入額を細かく分割できます。
例えば3,000万円を35年で返せば、利息を無視すれば『3,000÷35』です。
50年で返せば『3,000÷50』となります。
当然ながら毎月の返済額を大幅に減らすことが可能です。
毎月の返済を抑えたいというニーズがある、若い世代や子育て世代の家計に余裕をもたせることができます。

メリット2：希望する物件に手が届くようになる

長期間にわたるローンで月々の負担が減るため、従来の35年ローンでは予算オーバーになりがちな物件でも購入が現実的になります。
初期投資を抑えながら、希望の住居を手に入れることができるのは大きなメリットです。
新潟の住宅購入の場合、永住前提になることが多いです。
土地にお金をかけて快適性という恩恵かつ資産として遺せるという考え方ですね。

メリット3：将来のインフレ恩恵を受けられる（かも）

利息負担以上にインフレで物価が上昇した場合、実質的な負担が軽くなります。
家を早く建てた分だけ家賃負担の損失は抑えられるし、これからどんどん家が高騰すれば早めに買ってしまうという考え方です。

メリットは確かにメリットである（かもしれない）のですが、どうも売り手のセールストークっぽくなってしまいますよね。そのメリットは消滅する可能性も否めない点をどうあなたが評価するかです。

メリットが消滅する可能性は、多くの売り手は詳しく語らないでしょう。
そんなデメリットについても解説していきます。

デメリットについて

デメリット1：総返済額が増える

返済期間が長くなる分、支払う利息の総額が膨らみます。
たとえば、金利が上昇していくと50年間にわたる返済では利息が元本を上回る場合もありえます（！）。

月々の返済額が少ない分、長期間利息を払い続けることになります。
その結果、長期的には負担が大きくなります。
長期ローンは変動金利の商品が主体なので、借りる側にとってはそれ相当のリスクを承知する必要があります。

デメリット2：老後破綻のリスク

例えば30歳で50年ローンを組めば、55歳でようやくローンの折り返し地点です。
高齢になってもローン返済が残ることが前提です。

退職金で完済できない場合には、退職後の生活費や医療費などへの影響が懸念されます。
特に、定年後の収入減少時に返済を続けるのは負担が大きくなります。

デメリット3：売却したくてもできなくなるリスク

50年ローンにすると10年返してもようやく5分1の返済です。
実際は返済初期は利息が多くを占め元本があまり減りません。

そのため住み替えや売却を考えた時に、ローン残高が売却価格を大きく上回り、売っても借金を消せない状態になるリスクが高まります。
この場合、新しい住居を購入する際の資金繰りが難しくなる可能性があります。
基本的には永住が大前提になります。

長期ローンはリスクの管理に要注意

長期ローンにはメリットもある一方、正直に言うと私には問題の先送りに見えてしまいます。
デメリットが勝るのでは？とどうしても思ってしまいます。
あなたはいかがでしょうか。

そのデメリットをおしてでも「50年ローン」でもOKというケースを考えてみると…
今すぐにはお金に余裕がないけれど将来的に大きな相続が見込める。
確実に大きな退職金が期待できる。
など、返済原資が読める場合については一考といったところでしょうか。

でもそんなことあまりないですよね...。

しかしそもそも確実ではない要素の中で、余裕がないのに無理をして予算が大きい住宅を購入する。
このこと自体が危険極まりないと考えるのが基本でしょう。

超長期・低金利を検索している方が絶対やるべき１つのこと

ネットで安い変動金利を検索するのも大事なことですが、これから住宅購入を考えている方にぜひしてもらいたいことがあります。

それはあなたの借りようと思っている金額を
・35年返済
・金利は固定金利
このシミュレーションを作ってみること。
その額で心理的負荷がないか、返せそうかを必ず一度確認してみてください。

え!?そんな金利が高くて短期間でなんであえて作らなきゃいけないの？
そんな厳しい資金計画見たことないよ。
そう思うかもしれません。

見たことがないのは、目にしやすい資金計画は売り手側の発信だからです。
『売り手』側が作成する資金計画については、少しでも安く見せたいという都合上、
・変動金利
・かつ35年以上のローン
この条件でシミュレーションが作成されることが多いです。（チラシなどをみてみてください）

また、YouTubeやなどで最適解とされがちな変動金利で借りまくって、手元に現金を残して資産運用。
このパターンをお勧めする人が多いのは、それによって利益を得られるポジションにいるからです。

特に今は日本銀行が政策金利を上げだしている局面です。
金利が上がった分、年数を伸ばすことによって毎月の返済額を減らす方法はリスクが極めて高いです。気を付けてください。

ＰＳ

無理のない借入金額はマイホーム予算診断サービスで知ることができます。

シミュレーションは原則、35年で現在の固定金利の基準で返済できるかを軸に考えていきます。
検討の結果リスクをとって変動金利で借り入れるのはもちろん個々の考え方なので良いとは思います。
が、固定金利で返せるかどうかを事前に確認していくことが大事です。

変動金利で金利が上がらない前提でしか返せないのであれば、それは無理のない借入金額とは言えません。
そうやってローンを組んでしまうと金利の変化に一喜一憂することになってしまい、とても疲れてしまいます。