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売地 ハザード危険も新潟で選ばれる理由

全国的な大雨。

ここ最近、雨の降り方が今までの常識が通用しない感じになっていますよね。

新聞を見ていて水害の被害に遭われた方が、「家を買った時に、こんなことになるなんて説明を受けていなかったので戸惑っている。」という記事がありました。

50年に一度クラスが局所的に自宅近辺に降った場合は、これまでの想定が到底通用しないんだ...ということも読み取れます。

そもそも土地や家を買うときに、災害の説明を丁寧にされるかどうかというのは微妙です。

しっかり説明をされるというよりは、契約時にハザードマップが一応添付されている程度で説明は省略か簡素化されることが実際は多いと思います。

説明があったとしても「マップ上はリスクがありますが、ここまで何十年もそんなことはなかったのだから、何とも言えませんが今度もほぼ大丈夫でしょうね。」なんて会話で終わってしまうことが多いことが想像できます。

不動産の契約では、重要事項説明というのがあるのですが、土地の用途や災害指定されているかの説明も一応あります。

このあと契約ですという場面で、「だったらやめます」となるのは考えづらいですし、説明があっても先ほどのように、そうなったときはあたり一面水浸しで自衛隊が救助に来るような50年に一度のイメージは誰もがどうしても想像できないという理由で、説明を聞いてもやめる人はほとんどいないと思います。

したがって災害リスクを100%に近い形で避けたいということであれば、あなたがハザードマップを読み込み、土地の歴史を学び、土地を選択していく必要があるのです。

通常ここまでする方はほとんどいないのですが、災害対策関係のお仕事をされている方の多くは自身の住宅購入の時に、ハザードマップに色がかかっている土地を避けられる傾向があります。

ここは考え方次第ですが、リスクは事前に回避できることもあり、そのあたりをどう考えるかですね。

土地選びでハザードマップをどう評価するか?

建てる土地が決まってなくて、これから土地を買おうという方はハザードマップを見て土地を買うというのがこれからは必然という感じになるかもしれません。

正直従来はこれまではハザードマップを見て土地を買うという方はあまり多くはありませんでした。

私だって家を買った時はハザードマップを全く見ていませんでした。

結果的にハザードマップがすべて真っ白で、地盤も強く新潟市最強クラスの土地を買っていたのですが、これはただの運です。

しかしながらハザードマップを見て土地を買う場合に一つ大きなネックがあるのです。

それはなにかというと、新潟市の人気エリアはたいていハザードマップ上、河川氾濫による浸水想定エリアになってしまっているのです。

新潟住まいのお金相談室がある新潟市中央区新和も0.5~3m浸水想定になっており、新潟駅の通称駅南から笹出線、紫鳥線沿線は浸水想定エリアになってしまっています。

災害に強いエリアが人気化するか?

これから土地を買う方は新潟市のハザードマップを見て頂きたいのですが中央区だと関屋エリアの強さが目立ちます。

以前のブラタモリの新潟会でも特集されていましたが、新潟は海沿いの砂丘地帯で海抜が高くなっているところがハザードマップ上強くなっています。

いわゆる昔からの高級住宅地である中央区の水道町近辺や、関屋の海抜が高いエリア、西区の青山新町は、災害に強いという観点から人気化していました。

最近ではこれらのエリアに引けを取らず駅南エリアが高騰化をしており、坪単価が高い傾向にあります。ただし、先述の通りハザードマップ上は駅南エリアは良いとは言えません。

相談者の方でも、【過去に災害に遭った経験がある】という方は当然ながら自らの土地選びはかなりシビアにされていました。

滅多にあることではありませんが、起きてしまった時にどう備えるか?をどう考えるかですね。

現在のところは新潟市では大きな災害がありませんので、

A:便利だけどハザードマップにかかっている。
B:ちょっと不便だけど、ハザードマップにかかっていない。

と比較すると、間違いなくAの方が圧倒的に人気があります。

被害を最小限に留めるには?

このようにハザードマップだけを考慮してそれらの危険エリアを回避して土地を買うにも無理があります。

それぞれ住みたい場所、利便性がいい場所には事情があるでしょう。

そういった場合にどう備えるか?

それはまず第一に災害時に、行動パターンを家族で決めておくことです。

2019年の新潟豪雨の際に我が家も避難勧告(現在の災害4か5クラス)が出ましたが避難をしようという気持ちになかなかなれなかったです。

そのため家族内でルールを決めて、避難勧告が出たら〇〇へ避難するというルールを決めておけば、意思決定で迷わずに済みます。

最悪、家屋が被害に遭っても、身の安全を確保できる可能性は高まります。

また、家屋や家財が被害に遭った場合は火災保険で備えることもできます。

浸水の被害を保険対象にする場合は、火災保険に”水災害”の特約を付ける必要がありますので注意してください。

水災害の特約は保険料が高いので、外す方も多いのですがこれからの時代はハザードマップにかかっているのであれば、そこは削らないほうが無難と言えるでしょう。

浸水による車の被害は、火災保険ではなく自動車保険の車両保険特約に入っていなくてはなりません。

ハザードマップで浸水可能性がある場合は保険をかけることで金銭的に備えるということはとても役立ちますよね。

また、あまり知られていませんが災害などで被害に遭った時には、その被害額が税金から控除される(支払う税金が少なくなる)”雑損控除”という制度があります。(※【国税 1110】で検索すると出ます。)

異常気候が日常的になった今、家を持つということにはさまざまな対策が求められそうです。

事前にリスクを回避する手立てをとるか、災害に直面したときに行動パターンをまとめ保険をしっかりかけておくのか、いずれかは必須と言えます。

住宅購入の必要コストとしてしっかりと換算しておきましょう。

昆 知宏
新潟住まいのお金相談室代表。新潟の住宅会社の営業マンとして働いた後、売り手の立場ではなく買い手の立場に立って住宅購入の相談ができる場所を作る為に独立した。

保険や住宅を売ることを目的にしない住宅購入専門のファイナンシャルプランナーとして、100%顧客サイドで顧客の理想とする家を安心・納得して買えるようにアドバイスを行う。そのスタイルが支持され、新潟県全域から年間100件以上の相談依頼を受けている。

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