4月から変動金利が上がりました

2025年4月、住宅ローンの変動金利が9割以上の金融機関で引き上げられました。

新潟で最もメジャーな銀行である第四北越銀行。
例外ではなく住宅ローン変動金利は1.125％に引き上げ、1％のラインを突破しました。

ここ1年の変動金利の推移としては0.725％→0.875％（政策金利が＋0.15％）

昨年暮れに政策金利が＋0.25％となり、その後最初の住宅ローン変動金利見直し月である4月を迎えました。その見直し結果が＋0.25％の1.125％という状況です。

1年で0.4％の上昇です。さらに日本銀行は今年の年末に向けて、あと＋0.5％の金利上昇を示唆しています。

そうなると、来年4月の金利はここからさらに＋0.5％上がっている水準（第四北越銀行だと1.625％）になる。これが今ある材料から読み取れる金利予測です。

今回は銀行ごとに金利の上げ幅が変わりました

これまでは住宅ローンの金利は、日銀の政策金利の動向に合わせてほぼ一律に変動していました。そのため、金利の安さだけで選ぶのであれば、ネットでランキングを調べるなどの方法がある程度有効でした。

例えば、少し前は地方銀行では金利が0.725％前後、ネット銀行が0.4前後％でした。

政策金利が0.15％上がれば、それに比例して地方銀行は0.875％、ネット銀行は0.55％というように常に同じ幅で変動していました。
そのため、最初に選んだ時に低いものを選んでおけばとりあえずOKみたいな戦略が取れたのです。

ですが、今回の動きは一律ではありません。
政策金利が0.25%上がったにもかかわらず、そのまま住宅ローン金利を＋0.25％としている銀行はあまり多くありません。

例えばネット住宅ローンの最大手である住信SBIネット銀行。
今月の金利は、0.698％なので、前月比にすると、＋0.2％程度。であり0.25%も上げていないことが分かります。

0.2％前後の幅の中で、銀行ごとに戦略の違いが出てきているのです。
その結果、先月までの金利ランキングの順序が入れ替わっているのです。

しかし、これを鵜呑みにして今後の金利を予測するのも危険です。

先の金利・総支払利息予想の比較がむずかしい状況に

今回は金利を大きく上げた、あげなかった。
その実績だけでは結局次の金利上昇の時にどうなるか分かりません。

例えば前回の金利アップの時に、無理して金利を上げなかった三菱UFJ銀行。
今回ばかりはたまらず金利を上げています（最下限0.595％～）。
さらにメガバンクの三井住友銀行でも0.925％と既に1％にタッチする状況です。次の利上げで1％突破が確実になりました。

この4月に無理して金利をあげなかった銀行は、採算が合わせるために次は大きく上げてくるかもしれません。

先に金利を上げた方は少し余裕があるので、次は上げないかもしれないし、毎回ムリせず上げる方針かもしれません。それはその状況になってみないとよく分かりません。

「これでは結局何が得なのか？」
総支払利息予想の比較がしづらい状況になってきているのです。

なぜ銀行ごとに金利の対応がちがうのか

ストレートにいうと、経営方針です。ですが、変動金利の動きが銀行ごとに異なった理由はいくつか考えられます。

・各銀行の資金調達コストの違い
各銀行は、住宅ローンの貸し出しを行うために資金を調達していますが、その調達コストが異なります。

例えば、預金の割合が高い銀行は、お金があるので比較的低コストで自前で資金を調達できます。ですが、預金の割合が低く、市場からの調達割合が高い銀行は、金利上昇の影響を受けやすくなります。

競争戦略の違い
各銀行は、顧客を獲得するために独自の金利戦略を採用しています。
たとえば、ある銀行は変動金利をそこまで安くせず、10年固定金利などへの誘導を強める対応をとりました。

その一方で、別の銀行はとにかく安い金利で顧客を集めています。住宅ローン以外の投資・保険商品を積極販売していくための新規顧客としてあえて金利を低く設定する戦略です。

金融機関の方針やリスク管理の違い
金利上昇リスクをどの程度負担できるか。
また、今後の金融市場の見通しをどう捉えるか。
この点においても、各銀行の判断は異なります。

リスク回避型の銀行は早めに金利を上げる一方で、積極的に貸し出しを行いたい銀行は金利の上昇を抑える傾向にあります。

変動金利の比較が難しくなった背景

今回のように銀行ごとに金利の動きが異なると、住宅ローンの比較がより難しくなります。

基準金利と優遇金利の違い

変動金利には、基準金利とそこから引かれる優遇金利（引き下げ幅）があります。

以前は優遇金利がほぼ固定でした。そのため基準金利が上がれば実際の適用金利も上がるという単純な仕組みでした。

しかし今回の改定では、基準金利を上げつつも優遇金利を調整して適用金利の上昇を抑える銀行もありました。つまり、人によって事実上の適用金利が変わってくるのです。これが比較を難しくしています

ネット上の情報だけでは判断できない情報も既に存在しており、私たちはこういう金利を裏金利と呼んでいます。

新規借入れと既存借入れの差

銀行によっては、新規の借入れに対して金利を低めに設定しつつ、既存の借入れについては金利を上げる動きも見られます。

新規は安いが既存には塩対応。生命保険業界や携帯電話業界で良く聞く話ですよね。

既存の人が借り換えるにも手数料がかかり、そう簡単には動けないません。「借り換え手数料を加味すると今のままでいいかな。」という微妙なラインに金利を設定していくのは、銀行の経営判断としても当然のことです。

私個人的には今まで安い金利でお客さんを集めていた銀行ほど、どこかのタイミングでこれを実行するのではないかと思っています。

これから住宅ローンを借りる人が銀行を選ぶ４つのポイント

今後住宅ローンを組む人は、以下のポイントに注意しながら銀行を選ぶ必要があります。

最新の金利情報を確認する

これまでのように目先の金利の安さだけに限らず、【政策金利上昇分と実際の金利の差の推移】を調べる必要があります。

今安いだけじゃないか、後に大きな反動が起きるリスクはないかを調べてみる。例えば政策金利が上がっている分、しっかり上がっていてその中で金利が割安なものを選んでいくというのは無難な一手となりそうです。

優遇金利の適用条件を確認する

一見、ネット上では金利が低いように見えても、優遇金利の適用条件が厳しい場合があります。

たとえば、
・頭金が20％以上必要であったり（借入率80％以下）
・給与振込が条件であったり
・クレジットカード作成と利用が条件
このような条件となっていることもあるため、注意が必要です。

また、2025年4月現在ネット最安と思われるSBI新生銀行。こちらでは金利を上げるタイミングや毎月の返済額に反映されるのも即時という独自ルールです。なので、それでも良いのか。将来的に自分にとって不利益事項にならないのか。これを十分に検討をする必要があります。

固定金利も検討する

変動金利の動きが不透明になっているため、金利上昇リスクを避けたい人も多いでしょう。
その場合には、固定金利の選択も考えるとよいでしょう。

特に、今後さらに金利が上がる可能性があると考える場合、固定金利の方が安心できるかもしれません。もう一段変動金利が上がることがほぼ確実となっている4月現在も、フラット35金利上昇をもちこたえています。
そのため、私個人的にはここから2025年末くらいにかけてフラット35のニーズが急上昇すると見ています。

銀行の対応を比較する

金利以外にも、銀行ごとの対応の違いをチェックしましょう。
繰上げ返済の柔軟性、手数料の違い、相談のしやすさなども考慮すると、長期的に有利な選択ができます。

今までのように借りっぱなしではなくて、金利が上昇する局面になると対人で相談できたり、返済が苦しくなった時に融通を効かせてくれる。そんな対応のできる銀行が重用される

金利があがると借入は厳しくなります。

今回の変動金利の上昇では、銀行ごとに対応が異なり、住宅ローンの比較が以前より難しくなりました。

これから住宅ローンを借りる人は、単純に金利の上昇幅だけで判断せず、優遇金利の適用条件や銀行ごとの戦略をしっかり確認することが大切です。

今後金利が上昇していくにつれて、毎月の返済額の重さが変わるのは当然のことです。さらに、それに連動して借りられる額の上限値も下がっていきます。

例えば基準金利で前年比＋0.4％であれば、同じ条件だと借入限度額は約300万円減額しています。

元々限度額まで目いっぱい借りるという人は危険ですし、おすすめできません
ですが、今までは限度額そのものに余裕がありました。そこから比較すると、希望額が借りられないパターンが今後増えてくると思います。

希望額が借りられない。そんな時の対処法としては、35年ではなく40年にする、夫婦合算にするなどの方法があります。ですが、そのような解決策を取る時は、充分なプランニングが必要です。それは借り入れ過多になっていても分かりづらいからです。

特に売り手にとって、希望額が融資承認されないケースは死活問題。抜け道ともいえそうな、あの手この手であなたの借入額を上げようとするはずです。希望の物件を買いたいからといって、あまり無茶なことはやめましょう。

PS

無理して借入額を増やす選択肢をとるのは危険です。

特に変動金利では、毎月の返済額をシミュレーションしても今後増えていくことが濃厚です。そのため、今大丈夫であっても今後も大丈夫とはいいきれません。シミュレーションをするときは固定金利の返済額を見て、それでも大丈夫かどうかを確認していきましょう。

無理のない借入額を知りたいということでマイホーム予算診断サービスをご活用ください。