2026年9月、いよいよ本格的に固定金利の住宅ローンの金利が上がってきました。

変動金利は上限なく上昇しそうで怖い。
最近はこんな状況ですから、フラット35のシェアも大きく盛り返しているそうです。

「怖いから固定金利にしたい。」

そう考えてフラット35を選択してシミュレーションをしてみると、今度はその利息の大きさに絶望してしまう。

「固定金利の金利が高すぎる！このまま借りていいのか不安です。」
最近はよく、このような相談が寄せられています。

例えば、5,000万円を35年返済で現在のフラット35の金利水準で借りた場合を見てみましょう。

※実際の返済額は借入条件等によって異なります

すると、35年間の総利息はざっくりですが約3,338万円！

5,000万円を借りたのに、最終的な総返済額が約8,338万円。

「利息だけで3,000万円を超え……もう一棟家買えるレベルじゃん！。こんなに返せないよ」

そう思うのも無理はありません。

ただ、ここで一つ知っておいてほしいことがあります。

その3,000万円超の利息、必ず35年間かけて「全部支払うとは限りません。」

住宅ローンは、一度借りたら35年間そのまま返し続けるしかないものではないからです。

繰り上げ返済もできます。
金利が下がれば、借り換えという選択肢もあります。
そして何より、固定金利には「これ以上金利が上がらない」という大きなメリットがあります。

今回は、現在のフラット35が「高すぎる」と感じている方に向けて、固定金利を選ぶときに知っておきたい考え方を整理してみます。

住宅ローンは35年間ずっと同じ条件とは限らない

住宅ローンというと、
「一度借りたら、35年間ずっと同じように返済する」
というイメージを持つ方も多いと思います。

しかし、実際には途中で状況を変えることができます。

代表的なのが、繰り上げ返済です。

余裕資金ができたときに元金をまとめて返済すれば、その分だけ将来支払う利息を減らすことができます。

住宅金融支援機構の過去のデータを見ると、実際の返済期間は平均するとおおむね7～8割程度というデータがあります。
これは20年ローンでも35年ローンでも、同様に予定期間の７～8割の時期に完済しているということです。

単純に7.5割とすれば、例えば35年ローンなら約26年で多くの人が完済という計算です。

もちろん、これは平均値なので全員が26年で完済するわけではありません。
もっと早い人も遅い人もいるでしょう。

ですが、例えば返済を開始して26年というと、30代で家を買った方が、ちょうど退職金がもらえる時期です。
このタイミングで、一括返済する人もいるでしょう。

早く返すなんて、難しいんじゃない？と思うかもしれません。
ですが、過去のご相談者でも、スタート時は35年だった住宅ローンを10～20年程度で完済した方は実際にいらっしゃいます。

私自身も住宅ローンを「35年」で借りていますが、20年程度で完済するプランを考えて現在家計を運営しています。

何が言いたいかというと、
つまり、35年ローンを組んだからといって、必ず35年分の利息を払うとは限らないのです。

意外と知られていない「フラット35→フラット35」の借り換え

もう一つ、固定金利を考えている人に知っておいてほしいのが借り換えです。

今は少し金利が高いフラット35。
でも、将来金利が下がれば、一定の条件を満たすことでフラット35からフラット35への借り換えができます。

固定金利を選んだからといって、「高い金利を一生払い続ける」と決まったわけではありません。

例えば、2008年頃のフラット35。
今と同じような水準で金利は約3％でした。

その10年後の2018年には約1.2％まで低下しました。

もし2008年に5,000万円を固定3％で借りた人が、その後も借り換えずに返済し続ければ、当然3,000万円以上の高い利息を払い続けることになります。

一方で、金利が下がったタイミングで借り換えれば、その後の利息負担を大きく減らすことができます。

なんとこのケースで試算すると、利息を2,000万円近く削減することができます。

これは私が10年以上FPをやってきた中で、実際に見てきたことです。

スタート時は3％台のフラット35だったけれど、
途中で1％程度のフラット35に借り換えして
実際の金利負担は大きく下がった。

そんなケースは実際に多々ありました。

もちろん、
「また今から10年後に1％台になる」と予想しているわけではありません。

未来の金利は誰にも分かりません。

ただ、

「現在の条件で35年間払い続けた場合の総利息」＝「必ず支払う利息」

ではないということです。ここを抑えてください。

今まで違い住宅ローンは借りっぱなしではなく、返し方にひと手間必要な時代になったのです。

固定金利の強みは「これ以上上がらない」

固定金利の一番分かりやすいメリットは、金利が上がっても返済額が変わらないことです。

金利を悲観的に予想して最悪な事態を想定し、「これ以上ひどいことにはならない状態を確保した」ということでもあります。

先ほどの5,000万円のケースでは、計算上の総利息は約3,338万円。
確かに大きな金額です。

しかし逆に考えれば、
「最悪、どんな経済状況になろうが、いったんこの条件で最後まで返せば完済できる」ということでもあります。

損失上限がロックされるのです。

今後、日本の金利がさらに上昇しても、契約した固定金利のままで返済を続ける限り、住宅ローンの金利まで一緒に上がることはありません。

だから私は固定金利を単純に、「高い住宅ローン」と考えるより、

「金利上昇に対する保険」のような役割である。

そう考えることもできると思っています。

もちろん、保険ですから、何も起きなければ「高かった」と感じるかもしれません。

変動金利の方が得だったというシナリオも存分にありえます。
なんならその可能性の方が確率的には高いかもしれません。

でも、大きな金利上昇が起きたときには
「固定にしておいてよかった」となる可能性もあります。

「ああ、また金利が上がった」「まだこの先も上がるのか…」
こんな気持ちで毎日鬱々となる可能性を排除する、そのための保険です。

そこをあなたが、どう考えるかです。メンタル的な要素も大きいかと思います。

家計にリスクを入れるか、入れないかはあなた次第です。

金利はずっと同じ方向には動かない

もう一つ忘れてはいけないのが、金利は永遠に上がり続けるわけでも、永遠に下がり続けるわけでもないということです。

景気やインフレ、金融政策によって、金利は上がったり下がったりします。
今が金利上昇局面だからといって、この状態が永遠に続くとも限りません。

一方で、いつ、どの程度下がるのかも誰にも分かりません。

あなたが家を買うタイミングが、
たまたま金利が高いターンだった
ということも十分にあり得ます。

そして、金利が高い時期に固定金利で借りたとしても、その後に金利が下がれば借り換えを検討できます。

つまり住宅ローンは、

「今日決めた条件が35年間絶対に変わらない」

というものではありません。

繰り上げ返済や借り換えによって、その後の戦略を変えることもできます。

結局、変動と固定はどちらがいいのか？

最近、「FPさんとしては、変動金利と固定金利、結局どちらがいいですか？」と聞かれることが増えました。

正直なところ、これだけでは何とも言えません。「その人による」というのが誠実な答えです。

現在の年齢
年収
貯蓄額
頭金
購入する住宅の価格
今後の教育費
資産形成の状況

こうした情報が分からなければ、その人にとってどちらが適しているのか判断できないからです。

例えば、金利が上昇しても十分に耐えられる家計なら、変動金利を選択する合理性があります。
私でもそうするでしょう。

一方で、金利が上がったときに家計が苦しくなるのであれば、固定金利でリスクを抑える意味は大きくなります。
性格的な向き不向きすらあります。

だから大切なのは、
「変動と固定、どちらが得なのか？」ではありません。

「自分の家計は、どこまで金利上昇に耐えられるのか？」

これを正しく知ることです。

住宅ローンは賭けではなく長期的な家計戦略

ここで冒頭の例にもどってみましょう。
5,000万円の住宅ローンで計算すると、固定の現在の条件では総利息が約3,338万円。

この数字だけを見ると、とても大きく感じます。

でも、そのMAXの金額まで必ず35年間払い続けると決まったわけではありません。

繰り上げ返済をするかもしれない。
金利が下がって借り換えできるかもしれない。

もちろん、逆に金利が上がり続ける可能性もあります。

未来は分かりません。

だからこそ私は、

「一番得する方法」を探すより、「想定外のことが起きても家計が壊れない方法」を考えること

のほうが大切だと思っています。

住宅ローンは35年間の賭けではありません。

未来の変化に合わせて、途中で修正していくこともできる長期的な家計戦略なのです。

今日の記事は、固定金利から固定金利（フラット⇒フラット）への借り換えができると思っている人が、リアルな場面であまり知られていないことに気づき、記事として共有させていただきました。

固定金利を選ぼうとしているがあまりにも高くて躊躇している、という方も多いかと思います。

固定金利が高いからダメ。
変動金利が安いから正解。

そんな単純な話ではありません。

大切なのは、自分の家計がどこまで金利上昇に耐えられるのかを知ること。

そのうえで、「多少高くても安心を買いたい」と考えるなら、固定金利は十分に合理的な選択肢になります。
一つの考え方として参考にしていただければ幸いです。

PS　自分で判断するための材料が足りない方は、ライフプランが助けになります

あなたの家計なら変動金利が合っているのか、それとも固定金利のほうが安心なのか。

ライフプランを作ってみると、ある程度その方向性が見えてきます。

自分や家族の生活や幸せを守るために
「自分の場合はどちらがいいんだろう？」と思う方は、
よろしければマイホーム予算診断サービスをご利用ください。

なお、ライフプランの作成には少し時間をいただきます。
住宅会社との契約直前など、急ぎのご相談にはご対応ができない場合があります。
家づくりを安心して進めるためにも、できるだけ早い段階でご相談ください。