住宅購入時にかかる最大の諸費用”保証料”とは?

「えー。なんですかこの大きなお金は...保証料ってこんなに支払うことになるんですか!?」

「他に銀行にはあるのに、ここは保証料がないって、めっちゃお得ですね!!」

借入額の2%相当がかかる住宅ローン最大級の諸費用。
それは、住宅ローンの保証料です。
3,000万円の借入だと、60万円にもなります。

土地と建物以外にも住宅取得には、様々な費用が発生してきます。
これらの計算は最近複雑化しており、より頭を悩ます材料となっているのです。

土地と建物以外にかかる諸費用というと具体的には、

・融資に関わる費用
・登記に関わる費用(主に税金)
・火災保険料
・家具家電引っ越し費用

などが代表的なところです。

今日は融資に関わる諸費用の多くをしめる”住宅ローン保証料”についてお話していきたいと思います。

そもそも、住宅ローン保証料とは!?

借金と言うと連帯保証人を立てるイメージがありますよね。

でも、例えば誰かから住宅ローンを組むから連帯保証人になってくれって友人に言われたらどうですか?

絶対に嫌ですよね。

しかし連帯保証人に立てなくてもいい代わりに、保証会社にお金を積むことで住宅ローンは借りられるのです。

そのお金のこと、「保証料」と言います。

住宅ローン保証料とは、あなたがもしローンを返済できなくなった時に、代わりに保証会社が銀行の肩代わりをしてくれるという制度です。

あなたのローンを肩代わりするわけではありません。あくまでも銀行に対してです。

つまり銀行はもしあなたがローンを返せなくなっときに困らないように保険を掛けている形になり、その保険料をローンの借り手であるあなたが負担しているという構図ですね。

この費用が高いのです。

保証料は銀行によって考え方が変わります。

保証料は約2%一律です、審査OKかNGかをハッキリと出す銀行。

保証料は約0~4%と開きがあり、「あなたは信用があるので1%でOKですよ」となるか、「うーん、あなたはちょっと信用が微妙だから3%なら貸してもいいですよ。」とか平たく言うと、こんな感じです。

銀行は絶対にこのようにストレートには言えませんけれど、こういうことです。

保証料は一括払いと分割払いがあります

ローン保証料の相場は、ざっくりいうと35年返済の一般的なケースで借入額の2%+税相当です。
3,000万円を35年で借りれば、60万円くらいということです。

結構高いですよね。

ローン保証料は一括して支払うこともできますし、分割払いする方法もあります。

これを、

・保証料先払い型
・保証料後払い型

と言います。

例えば、3,000万円を35年返済変動金利0.725%で借りたケースとしましょう。

保証料を約60万円を先に払ってしまうか、保証料を分割後払いにするか。

どちらがいいのでしょうか?

後払い方式がどうなるかと言うと、それはローンの金利が少し上乗せとなるケースが多いです。

第四北越銀行の例で見ていきましょう。(変動0.725%)

・変動金利0.725%、保証料先払い約60万円。
・変動金利0.925%、保証料は先に払わなくても良いが後払いのため金利が0.2%上がる。

こんな感じとなります。

結論からいうと金利が+0.2%程度であると最初の持ち出しを抑えることができても、借入金にかかる利息負担が勝り保証料先払いの方が有利になるケースの方が多いのです。

保証料前払いか後払いかを選べない場合も

保証料を前払いか、後払いかを選べるケースでは、普通に返していく場合は、前払いの方が有利になるケースが多い。

このように述べましたが、そもそも払い方を選べない銀行もあります。

例えば2021年6月現在、新潟労働金庫(以下ろうきん)では組合員限定で保証料込10年固定1.00%という住宅ローンが存在します。

第四北越銀行の10年固定金利は0.9%で、保証料は別途発生(0.2%相当)するためにどちらが有利になるでしょうか?

ろうきんでは、保証料込で1.00%であれば、保証料が実質0.2%だとすると、実質0.8%+保証料となりますよね。

つまり表面上だけの10年固定比較だと、第四北越銀行よりもろうきんのほうが安いことになります。

このように諸費用のことも総合的に考えて、どちらのほうが有利になるのかを判断することは大事です。

ただし、厳密に言うと話はそれほど単純ではなく、10年以後の金利がどうなるかや、繰り上げ返済スピード、それに住宅ローンにセットされる保険の種類によってどちらが有利になるかは、個々によって異なります。

フラット35は保証料が0円。しかし...

フラット35は保証料がかかりません。

しかし保証料と同じくらいの額で金融機関への事務手数料が発生することが多いため、フラット35の保証料がない=得であるというわけではないのです。

フラット35にはそれ以外にも、普通の銀行系では発生してこない、「つなぎ融資手数料や利息」「フラット35適合証明書発行費用」などの諸費用が上乗せされるのも特徴です。

諸費用は多少割高になっても確実に金利上昇のリスクを家計から排除するということが目的の住宅ローンになります。

このように表面上の金利だけで単純比較できないところが、住宅ローン選びの奥深いところでもあり、初めてだとよく分からないという構造になっているのが現状です。

それこそ一番有利なローンがAIで一発で分かれば楽なのですが、現状そのシステムはありそうでなく、新潟の住宅購入においてはまだまだ実現は難しい感じです。

とりあえず覚えておいていただきたいのは、住宅ローンを組む際に、保証料という大きな諸費用が発生すること。

それは前払いと後払い方式があり、金利比較は保証料の有無を確認すること。

その上で、比較を心掛けること。

あなたの職場が社会的に信用されているようなことがあれば、保証料は安くなることもあること。

このあたりを押さえておいてください。

PS

住宅購入を考える時に諸費用のことを計算外に入れる方が目立ちます。

諸費用は住宅購入金額の5~8%ほど発生します。
つまり3,500万円の土地建物だと、175~280万円ほどです。

諸費用は土地代金や、住宅会社に支払うお金の総額の他にかかるのです。

これらも含めて無理のない借入金額を考えることが大事です。

無理のない借入金額は、マイホーム予算診断サービスにて客観的に算出可能です。

昆 知宏
新潟住まいのお金相談室代表。新潟の住宅会社の営業マンとして働いた後、売り手の立場ではなく買い手の立場に立って住宅購入の相談ができる場所を作る為に独立した。

保険や住宅を売ることを目的にしない住宅購入専門のファイナンシャルプランナーとして、100%顧客サイドで顧客の理想とする家を安心・納得して買えるようにアドバイスを行う。そのスタイルが支持され、新潟県全域から年間100件以上の相談依頼を受けている。

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