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今ある借金が住宅ローンに与える影響

「これから家を買おうと思っているのに車も買い替えなきゃになっちゃったけど、自動車ローンを組んでも大丈夫か?」

「親が家を建てる時に、親のローンの連帯債務者になっているけど影響はないか?」

「フリーローンを組んでいるのだけど、家を買う時に問題になるか?」

こんな感じで、予算診断の面談をしているときに自動車ローンや、他のローンについて相談を受けることがよくあります。

基本的にはこれから住宅ローンを考えている方は、家が建つ前には新しいローンを組むのはご法度。

当然ながら、他のローンはあなたがこれから組もうと思っている住宅ローンに影響を与えることになります。

具体的には、

・条件のいい住宅ローンに通らなくなる

・希望額を借り入れられなくなる

ということが起こりえます。

しかし、車は生活必需品でないわけにはいきませんし、既に組んでいるローンもどうするわけにもいきません。

手持ちがなくて、車はローンで買うしかないし、今あるローンの完済も難しい。。。

こんな時に気をつけるべきポイントについては今日はお話しておきます。

借り入れの仕組みを正しく理解する

あなたが住宅ローンを借りられる額は、単純明快であなたの年収に関係します。年収に対していくらまで貸すことができるかはルールがあります。

これを金融業界では”返済比率”と言います。

年収に占める”年間返済額の割合”のことです。

例えば、あなたの年収が400万円だとして、年間返済額の合計が100万円であれば、返済比率は100/400で25%になります。

当たり前ですが年収に対して、借入希望額が見合っていなければ銀行はあなたにローンを貸してくれません。

年収400万円で年間返済額が200万円だとしたら、半分にもなってしまうのでそれはいくら何でも返すのはきついだろう。

無理だろうと判断するからですね。

この返済比率については、固定金利の住宅ローンであるフラット35ではこの割合を公表しています。

  • 年収400万円未満であれば、他の借金を含めての年間返済額が年収の30%以下。
  • 年収400万円以上であれば、他の借金を含めての年収返済額が年収の35%以下。

このように決められています。

例を見ていきましょう。

3,000万円を金利1.3%。

35年返済で借りると、月々返済額は88,944円になるのですが、この時年間返済額は12倍の1,067,328円です。

年収が400万円の方であれば、106/400=26.5%となります。

この時、年収400万円以上の方は35%まで借りれますから借り入れはOKです。

一方で年収が300万円の方であれば、106/300=35%となります。年収300万円の方は、30%までの借り入れまでOKですから、35%ですと借りすぎとなってしまい借り入れはNGとなります。

さらに、住宅ローンの返済額だけではなく今あるローンの年間返済額が足されてあなたに貸すことができる金額が決定してくる仕組みになりますので、他のローンがある場合は、住宅ローンの借入額は大きく減ってしまうことを意味します。

ここから読み取れることは、年収400万円を境目にかなりローンを借り入れられる額が大きく変わってくるということです。

他のローンが住宅ローンに与える影響

住宅ローンを借りられる限度を決めるのは、年収に対して年間返済額の割合という話をしました。

ポイントは、借入額そのものではなく毎年いくら返しているかという点です。

超重要ですので覚えて頂きたいのですが、例えば200万円の車を買ったとしてそれを全額マイカーローンを組むとします。

この時、2つのマイカーローンの組み方を見ていきましょう。

【借入1】

■毎月10,000円

■ボーナス毎に100,000円

■6年返済

自動車ディーラーで提案されるよくある感じの返し方です。

毎月の返済額は緩く見えますが年間返済額で見ると、

・1万円×12か月=12万円

・10万円×ボーナス2回=20万円

年間返済額で約32万円となります。月々の返済額は軽めに見えてもボーナス返済が多いので、年間返済額は大きくなっています。

【借入2】

■毎月18,000円

■ボーナス返済なし

■10年返済

一方で銀行系ですと10年などの長期ローンが組めるのですが、この返済方法ですと毎月18,000円×12か月で年間216,000円です。

同じ車を買って自動車ローンを組むという行動は一緒ですが、借入1よりも借入2のほうが年間返済額で約10万円も安くなっています。

つまりこれからもしあなたが住宅を買おうと思っているのにも関わらず、どうしてもローンで車を買わなければいけない時は【借入2】の方が、住宅ローンに与える影響は小さくなるのです。

やむを得ずローンで買わざるを得ない場合は、できるだけ返済年数を長くとっておいて、自動車ローンは余裕ができたら繰り上げ返済するのも手ですね。ほかのローンの年間返済額(月々返済額)を低く抑えることが希望通りに住宅ローンを組むうえでは有効ということです。

これはフリーローンや親のローンの連帯ローンになっているときにも同じことが言えます。

特に親のローンの連帯債務に入っている場合は、その借金は自分が借りているのと同様の扱いを受けてしまうため、満足できる借入額が出ずに家づくりが遠のいてしまうこともあり注意が必要となります。

 こんな裏技的な方法もあります

「ローンが色々あるせいで家を買おうと思っても、希望の額が借りられなくて困った。。」

この手の話は、私が住宅営業をしていたときにもよくありました。

家を売る側としては、住宅ローンを希望額借りてもらわないと家を建ててもらえませんから、何とかして満額のローンを借りて欲しいものです。

この時にどういう手段をとるかというと、銀行によっては”おまとめ”ローンという商品があります。

車などの別な借金があるがために住宅ローンを思うように借りられないという方向けの商品なのですが、住宅ローンのほうにマイカーローン分まで一本にまとめてしまうという商品です。

200万円くらい残っているローンを住宅ローンの35年返済にまとめてしまえば、返済期間が大きく伸びるので、毎月3万円くらい払っていたものが、ビヨーンと伸びて毎月数千円程度まで一気に下がります。

つまり年間返済額が落ちるので、お荷物になっていたマイカーローンもやつけられて希望の額で住宅ローンも借りられて一石二鳥のような商品です。

なのですが...よく考えてみてください。

あなたが今ローンを組んでいる車は残り35年も持ちますか?

きっと無理ですよね。

これはつまり、車を手放した後も、永遠とその利息を支払い続けることになり有利な考え方ではありません。

どうしても家を早く手に入れたい場合の力技的な解決方法なのです。

そもそもマイカーローンが住宅ローンの支障になるような状態である場合、その場合は分かりやすい借入過剰の状態です。

そもそも通常の状態で希望額を銀行が貸してくれないのが全てを物語っていますよね。

欲しい物を全部借金で解決しようと思っていることへの警鐘とも取れるのです。

PS

ローンは無理のない借入額が大事です。

何とか借りられる手段だけを探らずに、一度戦略を立て直し本丸の住宅ローンを確実に返せる状態へと立ち返ることが安全。

もしあなたが、行き当たりばったりではなく家を買う前に家計としっかりと向き合いたいと思っていたらマイホーム予算診断サービスを受けてみてください。

昆 知宏
新潟住まいのお金相談室代表。新潟の住宅会社の営業マンとして働いた後、売り手の立場ではなく買い手の立場に立って住宅購入の相談ができる場所を作る為に独立した。

保険や住宅を売ることを目的にしない住宅購入専門のファイナンシャルプランナーとして、100%顧客サイドで顧客の理想とする家を安心・納得して買えるようにアドバイスを行う。そのスタイルが支持され、新潟県全域から年間100件以上の相談依頼を受けている。

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