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繰り上げ返済の理想的なタイミングとは?

家が欲しい。

でも、住宅ローンは嫌い。

では買わないか。

いや、やっぱり買いたい。

結果、住宅ローンと35年のお付き合い...

こんな感じでこれから家を買おうと

思っているあなたは、

家づくりで夢が膨らむ一方で、

住宅ローンの借入額も膨らんでいく。

こんな感じでぐるぐるとまわっていませんか?

あなただけではなく他のみんなもこんな

感じですから安心?してくださいね。

今日お話しするのは、住宅ローンの繰り上げ返済。

住宅ローンって35年でローンこそ組むものの

実際は35年間かけて律儀に返済している人は

少数派なのです。

繰り上げ返済をしているからです。

繰り上げ返済は実は1か月単位で、

しかもネットから気軽にできるケースが

ほとんどとなりました。

10万円でも余裕があれば少しでも

繰り上げ返済が簡単にできるのです。

そんな繰り上げ返済には方法が

2種類あることを押さえておきましょう。

繰り上げ返済の2つの方法

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それは、

A:「期間短縮型」

B:「返済額軽減型」

です。

3,500万円を35年ローン金利1%で

住宅ローンを組んでいたと仮定しましょう。

このとき、月々返済額は98,799円になります。

5年後に余裕が出てきたから、

”100万円”を繰り上げ返済したとします。

A:「期間短縮型」で繰り上げ返済をすると

どうなると思いますか?

答えが、35年ローンだったものが、

33年11か月ローンに変化します。

つまり”100万円”を繰り上げすることで

1年1か月ローンが短くなったということです。

35年よりも期間が短くなったので、

これを「期間短縮型」と言います。

100万円ごとに約1年間短縮されるから

500万円入れれば約5年短縮になる。

結果、住宅ローンは35年でスタートしても

30年で終わることができたね。

こういった感じになります。

次にB「返済額軽減型」を見ましょう。

5年後に100万円を繰り上げ返済すると

『毎月98,799円の返済』

『毎月95,583円の返済』

と約3,000円少なくなることができます。

返済期間は35年間のままなのですが、

月々の返済額を下げたいという場合は

有効な繰り上げ返済方法になります。

これを「返済額軽減型」といいます。

繰り上げ返済のタイミングには要注意

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期間を短くすることができたり、

月々の返済額が下がるのであれば

繰り上げ返済は効果的に行いたいですよね。

しかし注意点もあります。

それはまとまった現金を放出した場合

将来まとまったお金が必要になったときに

困るということです。

どういうことかというと、

新潟の場合は車2台がスタンダードですから

定期的に大きな支出がありますよね。

子どもが私立に進学した場合は、

大学に進学した場合にはまとまって

お金が必要になってきます。

この時に、住宅ローンの繰り上げ返済を

しすぎていると当然ながら現金は

少なくなっています。

結果、車や教育費を支払うために

マイカーローンや教育ローンを

組むことになってしまっては本末転倒。

元々は自分のお金でもっていたのに

使うタイミングや時期を間違うと、

ローンがダブル・トリプルとなってしまい

今手元にお金があるかといって無計画に

繰り上げ返済すると結果的には

得ではないこともあるのです。

繰り上げ返済のメリットが大きいタイミング

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さらに繰り上げ返済を急がなくても

良い理由があります。

それは住宅ローン減税制度です。

現行では住宅ローンの残高の

1%分を支払った税金からキャッシュバック

してくれるルールになっています。

ザックリ言うと、

・繰り上げ返済すると、利息は減るが減税も減る

だから実質的にはあまり意味がない。

ケースバイケースではありますが

ローン減税期間中は繰り上げ返済をしても

実質的なメリットは少ないのです。

繰り上げ返済しても得ではなくて

目の前の現金を失ってしまうのであれば

しないほうがいいわけです。

これをもうちょっとシンプルに考えると

住宅ローン減税期間中(現状13年)は、

無理に繰り上げ返済する必要はないし

そのメリットもあまりないよ。

ということです。

繰り上げ返済が効果を発揮するのは、

・原則ローン減税期間が終わったときから

・ローン減税中でも金利が1%以上になっちゃったら

という場合になります。

固定金利で1%以下でローンを組んだり

変動金利でも金利が動かなければ

急ぐ必要は全くないわけです。

10年以上後に教育費の支出が見えてきて

それでも現金に余裕がありそうなら

一気に繰り上げ返済を始める。

こんな考え方でOKです。

PS

住宅ローンを実際には何年で

終えることができそうなのか?

どんなに長くても65歳には

完済の目途が立つのか?

それはライフプラン表を作ってみると

鮮明に知ることができます。

住宅ローンを確実に65歳までにやつけられるか

家を建てる前に確認しておきたい方は

マイホーム予算診断サービスをご利用ください。

昆 知宏
新潟住まいのお金相談室代表。新潟の住宅会社の営業マンとして働いた後、売り手の立場ではなく買い手の立場に立って住宅購入の相談ができる場所を作る為に独立した。

保険や住宅を売ることを目的にしない住宅購入専門のファイナンシャルプランナーとして、100%顧客サイドで顧客の理想とする家を安心・納得して買えるようにアドバイスを行う。そのスタイルが支持され、新潟県全域から年間100件以上の相談依頼を受けている。

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