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ゼロから始める中古住宅購入の基礎知識

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あなたは車を買う時は新車派ですか?中古派ですか?

 

私は、断然中古派です。

 

車はメンテナンスさえしっかりすれば

意外と長く乗れるものであるため

 

そこそこ程度のものを買っておけば

新車と変わらずに長く楽しむことが

できます。

 

新車を買うとどうしても、

高性能ナビやオプションパーツとかを

付けたくなってしまうので

 

カタログ価格よりも結局高く

なってしまいますよね...。

 

反面、中古はオプション選択で悩む

必要もなくそのままの価格で買えるので

変に価格が上がることはありません。

 

住宅もこれと一緒で中古住宅を

上手に買うことができれば

 

住宅取得価格をかなり

押さえることができます。

 

先日相談者の方と、

インターネットに出ている中古住宅を

 

「ああだこうだ」と意見を言いながら

一緒に見ていたのですが、

 

立地も良くて築年数も20年程度なのに

1,500万円ほどの物件がありました。

 

築年数40年以上でも2,000万円の

物件などがある中でなぜこの物件は

こんなに安いのか?

 

相談者の方と考察をしてみました。

 

 

家そのものではなく土地のリスクがあった

 

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私はその物件を見た時に、

相場と比較してかなり安いので、

まず何かあるのだろうな!?

 

と思いました。

 

もしかして事故物件(※)?

と思いましたが、

そのような記載は見当たりません。

 

※過去に事件事故があった物件のこと

 

「見たところ全く問題なさそうなので

気に入っているのであれば

物件は買いではないですか!?」

 

なんて感じで話していたのですが、

 

「あ、そういえばこのエリアは...」

 

と私はあることを思い出しました。

 

土地探しをしていてもそうですが、

立地の割には安いところは、

必ず何かがあるのです。

 

その事実を知ったうえで、

 

・気にしない人はお買い得

・気になる人は買いではない

 

となるわけですが、

 

その中古住宅は浸水危険エリアでした。

 

川が近くにあって海抜が低く

川の決壊具合によっては、

 

さらに海抜の深いところへ流れていく

その途中の区域だったのです。

 

つまり災害が起きれば家の前が

水浸しだけではなく濁流が

流れていく可能性がある。

 

こういうことをハザードマップから

読み取れたわけです。

 

とはいえ、

過去数十年では一度も

その手の災害は起きていないため、

 

気にしない人にはその物件は

お買い得となるわけですね。

 

中古住宅もしくは建売住宅購入時は

土地だけをじっくり見るわけでないため

 

こういったリスクを見落としがちに

なりやすいので注意が必要です。

 

余談ですが山が近い土地で過去に

購入を考えた方が、

 

良く調べると土砂災害警戒区域に

入っていたりして購入を見送ったり

 

災害についての情報はしっかりと

見ておいた方が良いと言えます。

 

 

中古住宅の日当たり問題

 

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立地や建物の年数の割に価格が

安い物件に経験上共通しているのは、

日当たりが悪いという点です。

 

その中古住宅が建ったよりも後に

周囲に家が建ったために

日当たりが悪くなったのかもしれません。

 

具体的に言うと、

リビングで昼でも電気を付ける必要が

あるかどうかということです。

 

実際の住宅の中に入って、

天気のいい日中に日照感を

見てみることが一番ですが、

 

生活のメイン空間が昼でも電気を

つけないとならない...

 

となればやはりあまりいい気分は

しませんよね。

 

こう思う方は実際に多いため

日当たりが良くない物件は、

 

強気の価格をつけてもなかなか

売れないので結果的にお求めやすい

価格帯まで落ちてくることがあります。

 

建物の性能が問題なく

暮らしていく面では

問題なければお買い得。

 

でもやっぱり気になってしまうのであれば

安くても買ってはいいけない。

 

こうなりますよね。

 

 

リノベーションしたらどう?

 

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古い家を買ってリノベーションする

という方法もありますが、

 

・立地的に相当気にいっている

・既存住宅の雰囲気を気に入っている(古民家とか)

・間取りを大きく変える必要がない

 

という3点を満たさないようであれば、

お金の面だけで言うと

個人的にはあまりお勧めしません。

 

なぜなら断熱とか耐震を結構いじって

なおかつ間取りまで変えようとすると、

 

ローコスト住宅の新築を買った方が

結果的に同等か安いからです。

 

お金の面にフォーカスすると、

中古住宅の成功の秘訣は

 

デメリットを無理に直そうとせずに、

ある程度は許容できるかどうかです。

 

許容できる点が多いほど結果的には

コスパが良く安く良い家を

手に入られることになります。

 

 

リフォーム済み物件は実は難易度が高い!?

 

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リフォーム済みとして売りに出いている

中古住宅もしっかりチェックが必要です。

 

・具体的にどこをどう直したのか?

・構造や断熱気密はそのままなのか?

・設備や内装だけの入れ替えなのか?

 

少なくてもこれらがはっきりしない限りは

手が出しづらいものです。

 

購入した瞬間は良くても、

その後の維持管理で想定以上に

かかってしまった場合は、

 

中古住宅のメリットである安さも

長期で見れば失われてしまい、

 

何よりも安心して住むことも

難しくなってしまいます。

 

これらを回避するのにベストなのは、

第三者のインスペクション業者に

建物を見てもらうことです。

 

インスペクションとは建物を

専門的に調査することで、

 

現状の建物の劣化具合を客観的に

見てもらうことができます。

 

もちろん有償で数万円がかかり

気になった物件を全部というわけには

いきませんし、

 

売主さんや不動産業者の許可を

取る必要もあります。

 

ただ長く住む家ですから、

 

「これだ!」

 

と思った物件で後悔しないために

長期でみれば第三者検査は、

 

やっておいて損はない

”投資”と言えるでしょう。

 

中古住宅購入については、

事前に調べる一手間を惜しまない

ことが大事です。

 

価格には必ず理由があります。

 

安いからと言って飛びつかないように

調べられるところを調べたり、

 

気になるところを聞くことを

怠らないようにしましょう。

 

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 2020-05-24

 

 

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