From:昆知宏＠新潟住まいのお金相談室
家を建てるときに気になる、
土地の地盤の話。
もちろん地盤がいい方が
何かといいに決まっています。
じゃあ新潟市内で地盤の
いいところってどこなの？
って気になりませんか。
それを読み解くヒントが
先週末放送された
“ブラタモリの新潟編”
に詰まっていました。
なんでも新潟市は砂の町。
万代橋のたもとからロケは
スタートし、
その後新潟の「下町（しもまち）」を
ぶらぶら。
あのあたりは砂丘地帯なので、
地面も砂がいっぱいなのです。
地図で言うとこのあたり。
新潟住まいのお金相談室の
相談者の方でも来週この辺で
土地の購入があります。
かなりの高確率で地盤は良好です。
その後、鳥屋野潟に
ロケは進み新潟の地形の話が
詳しく解説されていました。
地盤がいい可能性の高い土地
新潟市内で分かりやすく地盤の
いいところといえば、
海岸線の砂丘地帯です。
我が家は中央区ではありませんが、
この70㎞の砂丘地帯に家があり、
5年前に工事をしたときも、
見事に地盤改良がありませんでした。
当時は何も知らなかったので、
ただただラッキー♪
って感じでしたが
こうやって地形を読み解いていくと
むしろ必然だったと言えます。
まさに今回ブラタモリで特集された
新潟砂丘沿いは極めて地盤が良く
家を建てるときも通常80万円くらい
かかる地盤改良費が0円です。
これは結構大きいですよね。
例えば1,000万円の土地を買っても、
家を建てるためには地盤改良を
しないと家が建ちませんから、
実際は家を建てるためには、
土地代に1,080万円かかるのと
変わりません。
新潟市の中央区で言うと、
高級住宅地の関屋や水道町あたり
は良質な砂地盤です。
この他、新潟島は全般的に地盤が
良く地盤改良費はかかりにくい
と考えても良いでしょう。
地盤の悪い可能性が高い土地
一方で新潟は海岸線を除いては、
基本的には地盤が悪い方が多く
家を建てる前に地盤改良工事を
しっかりやることが基本です。
最近人気が高い新潟の駅南方面、
鳥屋野～出来島～女池あたりは
基本的には地盤が悪いです。
特に鳥屋野潟近辺はブラタモリでも
やっていましたが周辺よりも
海抜がかなり低くなっていて
昔から水が貯まりやすく
もちろん今でも地盤はかなり悪い
というのが事実です。
なんでも海抜‐2ｍくらいで、
信濃川よりも低い高さに
なっているようです。
このあたりで家を建てる場合は、
土地＋100万円の地盤改良費は
覚悟しておく必要があります。
地名から読み解くヒント
今回タモリさんは、
日本海から離れた
“江南区砂山”
という場所にも訪れていました。
周りは田んぼに囲まれて
明らかに地盤は悪そうなエリア。
しかし昔はあたり一帯が
砂丘だったらしく
意外にも良好地盤であったりします。
これは住所からも読み取れる通り
“砂”の“山”だったからです。
この砂山エリアから左右方向に
地図を見ると、
”砂○”とか”○山”とかこういった
地名を読み取ることができます。
つまり地盤がそこそこ良い可能性が
高いということです。
反対に、
“○潟”とか“○沼”
という地名は限りなく地盤が
悪い可能性が高く、
建築時の地盤改良は必須でしょう。
分譲地は工事次第
小さいところだと4区画とか
大きいところだと100区画を
超えるような大規模分譲地。
新潟の場合はもともとは田んぼの
ところを住宅地に変えるパターンが
ほとんどです。
昔からその地形を知る人は、
あんなとこ家を建てる場所じゃない！
って平然と言う人もいます。
実際その通りで地盤改良費が
150万円かかったいう話を
聞いたこともあります。
もとが田んぼだから、
仕方ないっちゃ
仕方ないですよね。
一方で同じく元は、
田んぼだったのに
大規模開発をするときに
外から良質な砂を丁寧に重ねて
工事をしたことで、
鳥屋野が多に割と近いエリアでも
地盤が比較的良好という分譲地もあります。
さずがに地盤改良がまったくなし
というわけにはいきませんが
20～30万円の費用で済んだそうです。
こうやって色々見ていくと、
もちろん地盤がいいのに
越したことはありませんが、
地盤が悪いと想定される場合は、
土地の価格は地盤改良が
どれくらいかかりそうかも
事前にある程度把握していけば、
あなたの考えた資金計画が大きく
ブレずに済むようになるでしょう。
保険や住宅を売ることを目的にしない住宅購入専門のファイナンシャルプランナーとして、100%顧客サイドで顧客の理想とする家を安心・納得して買えるようにアドバイスを行う。そのスタイルが支持され、新潟県全域から年間100件以上の相談依頼を受けている。
