ネット銀行の主力商品は、変動金利の住宅ローン。
ここ最近、金利競争がより一層増しています。
これから家を建てようと思っているあなたも
ネット銀行での借り入れが気になったことが
きっと一度はあるかと思います。
しかし新潟の家づくりにおいて
ネット銀行での借り入れは、
思ったよりもハードルが高い
ということをご存知でしょうか？
誰でも簡単に申し込めるのならみんなが
みんなネット銀行にするはずですが、
新潟においてそのシェアは高くなく
地元の金融機関が強い現状は今も
変わっていません。
表面上の金利だけ見れば地元の金融機関は
ネット銀行の金利には勝てません。
それでも選ばれている理由は何なのか？
不思議に思いますよね。
先に結論をいうと今から10年後くらいなら
みんながネット銀行で申し込んでいる
環境ができあがっているかもしれません。
しかし今はまだ思ったよりそれができない。
なぜでしょうか？
ネット銀行は一括融資が基本
例えば日本最低金利水準で有名である
paypay銀行（旧ジャパンネット銀行）
住宅ローンは変動金利で0.38％です。
これに保険まで含まれているのだから
驚異的ですよね。
この条件で借りれるなら誰だって
借りたいはずです。
しかし新潟でネット銀行を
選択する人はあまり多くありません。
それはどうしてかというと、
ホームページ上の記載の中に、
『戸建の新築資金の場合、
建物完成時に一括でのご融資となります。
着工金や中間金、土地代金のお支払い
のみのご融資はできません。』
という記載があります。
ネット銀行のほとんどは、
建物が完成したときに初めて
資金を貸してくれる仕組みです。
つまりその前に土地を買ったり、
住宅会社に分割してお金を
支払うことができません。
住宅会社へは業界の通例で
3分割で支払うことが一般的です。
3,000万円の家だとしたら、
着工前に1,000万円、
上棟時（屋根がつく）に1,000万円。
完成時に1,000万円。
という具合です。
これは工務店の資金繰りの問題と
工務店が建築中に倒産した場合に
施主であるあなたの被害を最小限に
抑えるという目的があります。
しかし家が出来た時にまとめてしか
融資が出ないのであれば、
資金計画が成立しませんので
事実上借りられないことになるのです。
第四北越銀行などの地方銀行はどうか
一方で新潟の王者である第四北越銀行。
第四北越銀行の場合は、
初回全額実行方式といって
土地を買うタイミングや
建物の着工金を払うタイミング、
つまり資金が必要となる最初の
タイミングにお金を全部借りられます。
あなたが日ごろ使っている通帳とは
別に住宅ローン用の通帳を作り、
専用の口座にお金がプールされます。
その口座は土地の契約書や
住宅会社からの請求書がないと
引き出すことができません。
当然ながら目的外に好き勝手に
使えないようにロックされますが
あなたの家づくりに必要なタイミングで
必要な資金を出してくれますので
新潟の家づくりにおいてほぼ
どんなパターンにも万能に対応できる
というメリットがあります。
言ってもそれほどネット銀行とも
金利差がありませんから
店舗にて有人で相談や手続きできる強みは
いまだに健在なのです。
これは第四北越銀行に限らず
他の地方銀行でもこのような
貸し出し方法が一般的になります。
ネット銀行でも申し込めるケースは？
ここまでの条件を見てみると、
建物ができる前に先にお金が
必要になるタイミングがあると
ネット銀行はなかなか使えないという
ことがなんとなく分かります。
逆に考えるとそれらの条件を
クリアできればネット銀行でも
問題ないことになります。
例えばマンションや中古住宅などの
既に完成している不動産を買う場合は
資金を分割して支払う必要がないため
ネット銀行でも問題なく借りられます。
首都圏では土地を買って家を建てる人は
お金がかかりすぎて極めて少数派ですから、
そもそもネット銀行の住宅ローンは
市場の大きい都市圏向けであることが
分かります。
あなたが固定金利ではなくて
変動金利でも良いと考えるのであれば
少しでも金利の安いネット銀行は
当然ながら候補にあげるべきでしょう。
しかしそれはあなたが購入する不動産により
対応できる場合とできない場合がある。
土地を買って注文住宅を建てる方は
地方銀行から借りるほうが現実的という
ケースが多いということです。
もちろんネット銀行でも別な金融機関と
提携をしていて分割払いに対応できる
ということもあります。
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しかし事務手間の煩雑さや手続きをミスした時に
資金繰りが狂ってしまうリスク、
掛け捨てとなってしまう別なローンの
調達・利息費用等を総合して考えると
無理してネット銀行で借りても
手数料負けしてしまうこともあります。
仮にもし私が今、
土地から買って家を建てるとしても現状では
最初からネット銀行からは借りないと思います。
業界的な話をするとネット銀行と提携する
別な金融機関の整備が進んでこともあり
※土地代とか分割金を貸してくれるところ
そこでの競争が加速してくれれば
近い将来ネット銀行からほとんどの方が
住宅ローンを借りることが当たり前になる
時代が来るようにも思います。
その足音が大きくなっていることも
確実に業界にいると実感をします。
借り方・返し方は単純にテクニックと
知識量に由来するところがあるのと、
こういった情報はあまりオープンには
出てこないので引き続きしっかり研究して
相談者の方へお伝えしておきたいと思います。
ＰＳ
ベストな住宅ローンの組み方・返し方を
知るにはまずは大前提として、
『無理のない借入額を知ること』
がすべてです！
住宅購入を失敗なくさらに”おトク”に進めて
行きたい方は新潟住まいのお金相談室の
まずはご活用ください。
保険や住宅を売ることを目的にしない住宅購入専門のファイナンシャルプランナーとして、100%顧客サイドで顧客の理想とする家を安心・納得して買えるようにアドバイスを行う。そのスタイルが支持され、新潟県全域から年間100件以上の相談依頼を受けている。
