新潟で土地購入する前に知るべきお金の話

高騰する不動産。
果たしてどこまで行くのだろうか?
土地探しを熱心にされている方。少し疲れてきましたよね。

価格が上がっているのもそうですがそもそも物件数もありません。
いい物件はとにかく押さえてしまえば苦労せずに売れる傾向にあり、最近では業者が購入してしまうケースも多くなってきています。

空き地の整地が始まって「おお!」と思いきや看板には「建築条件付き」の文字。
これほどガックシくる瞬間はないですよね。

好きなメーカーで住宅を建てたい方には土地選びはかなり苦戦が続いている状況です。
これは明らかに需要と供給が目に見えてバランスを崩している関係にあり、ここ1年くらいは中央区に限らず北区などの郊外でもこれといった良い土地が出てこない状況です。

「急にどうしたの?」

って思うほど一戸建てへの強い熱を感じますね。

車で走っていると今まで何年も売れず見向きもされていなかった土地にもどんどん家が建っている。
あなたもこんな光景を目にしてはいませんか?

価格は完全に長期上昇傾向にあります

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中央区鳥屋野のSHSから徒歩1分。
50坪の土地が1,000万円です。

こんな情報が今もし入ったら一瞬で売れてしまいますよね。
業者が速攻押さえます。

実はこれ私が家づくりをするときに一瞬買おうかなと候補に挙がった土地。
この時買っておけば今なら確実に、1,500~2,000万の値が付きます。

この他にもかなり前の話ですが興味本位で新潟駅隣の高層マンション”レクスン”の資料請求をしたことがあります。
確か2,000万円後半の部屋もあったように記憶しているのですが、今であれば部屋によっては倍近くで売れる可能性があります。

結果論ですがとりあえず買って家を建てたら売っても、大きな利益が出ていましたね。
当時いいなあと思って見ていた物件は、軒並み超高値圏内です。

「あー、買っておけばよかったなあ」
とは思いませんが、ニーズがある立地については10年で1.5~2倍まで実際に価格が高騰しているという事実があります。

「新潟は人口減少で土地の価格がどんどん下がっていく。」
10年前はこんな見解の方が多かった印象があるのですが人々の予測とは、あてにならないものです。

価格が上がっているのにどうしてみんな買えるのか?

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あなたはこんな疑問を感じませんか?
どうしてみんな普通に買えるのか?
こんなに価格が上がっているのに、不動産の価格に比例して収入はどう考えても上がってないのに。。。

事実不動産価格は高騰していますが、国の発表する平均年収を見ると年収は上がっていません。
平均年収が下がって物件価格が上がっているのに、「それでも買う人が殺到しているのってどういうこと!?」という疑問が生まれますよね。

これはなんでだと思いますか?
正解は...『住宅ローン金利の低下』なんです。

私が家を建てた時は、第四銀行10年固定金利が確か1.80%(ガン保険なし)くらいでした。
今はどうでしょうか。

金利は0.90%(ガン保険付き)です。
10年前、3,000万円を35年返済で1.80%で借りたとすると、月々の返済額は約97,000円。

ところが今の金利0.9%で計算すると、3,500万円借りても同じ約97,000円です。


つまり10年前と今では、500万円多く借りても月々の返済額は変わっていないことになるために、不動産価格が高騰しても金利低下マジックにより手が届くような感じになっています。

なるほど。
確かに価格は上がっているのですが借りはじめの月々の負担額は同じときたら...それは家は売れますよね。

10年前に土地建物を買った人が今の低金利に借り換えればお金の損得だけで言えばその人たちが、圧倒的に不動産を安価に取得したことになりますよね。

これから買うあなたに注意して欲しいこと

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不動産価格はこの10年で上がりました。
いつ下がるかは分かりません。
もっと上がるかもしれません。
これは分かりません。

株などを安い時に買って高い時に売るのが難しいように、家を価格を見極めて買うことは不可能と言えます。
なのでタイミングを見計らうよりも、欲しい時期に縁があった時に買うことをおすすめします。

しかしながら注意してほしいのは、今の歴史的低金利でなんとか払っていけるという状況である場合です。
今の不動産価格は平均年収と価格が釣り合っていないといえます。

ですがローンが低金利なので手が届くだけという状況になっているのです。
ずっと低金利のままであればいいのですが変動金利で組んでいてもし金利が上がって10年前の水準にまで上がってきたらどうでしょうか。

それだけでも返済の圧迫感は大きく変わってくるために住宅購入を後悔する場面も十分にイメージできますよね。
しかし背伸びをして目いっぱいローンを借りてなんとか手が届くという不動産を手にしよう思っていれば、金利変動のリスクはあなたの家計が許容できるレベルを実際は越えてしまっているでしょう。

これはライフプランニングを作成すると、金利が上がっても大丈夫な家計なのか、金利が低いから何とかなっているのかは一目瞭然で分かります。

特に後者の場合は無謀な住宅購入となります。
最近は不動産がなかなか出てこないから出てきた瞬間に購入する方が多いと思います。
身の丈にあっているかどうか考える時間がなく、「とにかく自分のものにしたい!」という一心で飛びつくのは危険です。

他の人に取られるのは嫌な気持ちは分かります。
でも本当に大事なのは家を買った後の生活です。

そこを見失わないで住宅購入ができれば多くの失敗を防ぐことができるでしょう。

PS

あなたのライフプランニングはマイホーム予算診断サービスで作成することができます。
またこのサービスを受けた方に限りますが、土地探しのサポートもご縁がありましたら当相談室では可能です。

物件数が少なくなっており情報の選別が難しくなっている今は、専門的な知識を得ることは武器になります。
もしあなたにまだ住宅購入まで十分な時間があるのであれば、きっと多くのメリットをご提供できると思います。

とはいえ、何よりも大事なのは正しい予算です。
興味のある方は予算診断でお会いしましょう。
お申込みはこちらから可能です。

昆 知宏
新潟住まいのお金相談室代表。新潟の住宅会社の営業マンとして働いた後、売り手の立場ではなく買い手の立場に立って住宅購入の相談ができる場所を作る為に独立した。

保険や住宅を売ることを目的にしない住宅購入専門のファイナンシャルプランナーとして、100%顧客サイドで顧客の理想とする家を安心・納得して買えるようにアドバイスを行う。そのスタイルが支持され、新潟県全域から年間100件以上の相談依頼を受けている。

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