注意！変動住宅ローンを組むときに、この考え方はしないでください

住宅ローン

住宅ローンを変動金利にするか？

固定金利にするか？問題。

これから家を建てる方が

一度は考えるであろう

住宅購入の必須のテーマとも言えます。

個人的には、

・変動金利にする人

・固定金利のする人

両方の比率１：１くらいが

本来あるべき姿と思っているのですが、

実際は全然比率は半々ではありません。

あなたは変動と固定の実際の比率は

どれくらいだと思いますか？

国土交通省の調査によると、

直近平成30年度の調査結果は、

【変動８：固定２】

という割合だったそうです。

変動には10年固定など、

固定期間付き変動ローンも含まれます。

純粋な変動金利のシェアは、

約6割とのことです。

人生で最大の借金において、

結構リスクをとっている人が多いなあ...

というのは私の印象でした。

変動がいいか固定にしたらいいかは、

将来の金利をピタリと当てられない

限り正解はないので、

金利が低いことが持続する可能性に

賭けるという選択も一理ありますが、

それなりのギャンブルだということと

金利上昇時に家計が許容できるのか

という点は事前にしっかり

確認しておいてほしいところです。

さて、最初の金利が低くスタート時の

返済額が減るというメリットの一方、

金利変動によって家計に与える影響が

大きい変動金利がなぜこんなに

選ばれるのか？

その心理を読み解いていきたいと思います。

「金利が上がったら借り換えればいいのでは？」

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今まで相談者の方とディスカッションを

していると、

多くの方がこのことをおっしゃいます。

「変動金利は金利が低いから魅力で

もし途中で金利上がってきたら、

そのタイミングで固定金利に

借り換えてしまえばいいのではないか？」

という考え方です。

変動金利は最初の月々返済額が

安くなるから、

やっぱりこれは...

超魅力ですよね。

分かります。

同じ借金をしても少しでも、

返済額が少ない方がいいです。

これはみんな思っていることです。

そこで、

「変動金利でスタートして、

金利が上がってきたら、

ネットで調べて安い固定金利に

借り換えればいいのでは！？」

と多くの方が考えます。

あなたはいかがでしょうか？

確かに利に叶っているというか、

そのように立ち回ることができれば

文句なしの戦略ですよね。

しかし、これは十中八九上手くいきません。

なぜだと思いますか？

変動金利よりも固定金利が先に上がっていく

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例えば今の第四銀行の変動金利は

0.725％です。

フラット35の固定金利は1.29％です。

じゃあ、

「変動金利が1％上がって

1.725％になったら、

そのタイミングで固定金利1.29％に

借り換えればいいじゃん！」

と思いますよね。

ところが残念、

変動金利が1％も上昇しているような

事態になっていたら、

固定金利はその前に既にズンズン上がって

いることが予想され、

なおかつ少なくても固定金利も

1％以上上がっていることが

想定されます。

そうなるとどうですか？

【借り換える手数料も数十万円払って、

月々の返済額も今よりアップしてしまう。】

このような行動をあなたは取れるでしょうか？

なかなか、難しいと思います。

その先も変動金利がズンズン上がって

いくのであれば、

早いタイミングで不利になっても

固定金利に切り替えるメリットも

出てくるわけですが、

変動金利はまたそのまま上がるのか？

また下がってくるのか？

見当もつかないはずです。

つまり変動が上がったタイミングで

固定に借り換えると、

条件も不利になることに加えて、

ベストな借り換えタイミングを

見極めることは困難ということです。

心穏やかに行きたいのであれば

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住宅ローンであんまり苦労したくない

ということであれば、

【変動金利が上がったら固定にする】

ではなくてその逆の

【固定金利にしておいて、

金利が結局上がらなかったら

変動に借り換える】

この方がリスクは少なく、

メンタル的にも楽になれ、

利息を軽減できる可能性もあります。

もちろん今後の金利は分からないので

変動金利に勝負をかけるという

方法もありでしょう。

今後の収入が持続的に安定して読めたり

すればそれでもいいように思います。

しかし、

・何だか将来の金利のことを考えるとモヤモヤする

・住宅ローンでリスクを取りたくない

・金融のことはあまり詳しくない

というどれかに該当するのであれば

人生最大の借金で無理にリスクを

取りに行く必要なないように思います。

『変動金利にして金利が上がったら、

借り換えればいい戦略は

ほぼうまくいかない。』

このことをなんとなく覚えておいて

頂くとあなたのリスクは大きく

軽減されることと思います。

PS

固定金利、変動金利選択以前に

無理のない借入金額を把握することが

何よりも大事です。

結局借入額に無理があれば、

変動でも固定でも返済は

不可能です。

第三者の意見を客観的に聞いて

みたいという方は、

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ご活用ください。

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昆 知宏
新潟住まいのお金相談室代表。新潟の住宅会社の営業マンとして働いた後、売り手の立場ではなく買い手の立場に立って住宅購入の相談ができる場所を作る為に独立した。

保険や住宅を売ることを目的にしない住宅購入専門のファイナンシャルプランナーとして、100%顧客サイドで顧客の理想とする家を安心・納得して買えるようにアドバイスを行う。そのスタイルが支持され、新潟県全域から年間100件以上の相談依頼を受けている。

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