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住宅購入で発生する税金の種類を解説:その3

家を建てるとかかる税金シリーズ。

今日は最終の第3弾です。

税だけで記事が3つになってしまうくらい家づくりって支払うお金が多いことに改めてびっくりするものです。

ここまでの記事を振り返ってみると、

住宅購入で発生する税金の種類を解説:その1

では、不動産取得税・固定資産税・都市計画税。

住宅購入で発生する税金の種類を解説:その2

では消費税と印紙税。

家づくりにかかる税金を、解説させていただきました。

そして最後のその3では、

”登録免許税”

についてお話をしていきたいと思います。

登録免許税という税金を知っている人はきっと少数派だろうと思います。

もしかしてあなたが今までの中で一度も支払ったこともない税金かもしれませんね。

それだけマイナーということです。

登録免許税ってなに!?

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何だかむずかしい言葉が続いていやになってきますよね。

登録免許税とは「登記」というのにかかる税金です。

「登記」とは何かというと、

ひとつひとつの土地や建物ごとの場所・面積・所有者・担保の有無等の権利関係を記録・公開すること。

法律的にその不動産の権利を主張すること効果を持つことです。

???

んんー、、、むずかしいですね。

ざっくりいうと、あなたはこれから家を買おうとしていますよね。

実際に家を買った後にその家はのものになりますか?

そんなの当然、あなたのものですよね。

でもあなたのものだって言い張るには根拠が必要になるのです。

証拠や根拠がなければ悪意を持った誰かに乗っ取られてしまいます。

これでは困ります。

なので法務局という役所を通じて、公的にその土地建物はあなたのものです!間違いありません!

という証拠を残す必要があるのです。

これを”登記”と言います。

この登記には税金がかかり、名称を”登録免許税”というのです。

そのため住宅購入においては、”登録免許税”を逃れることはできないというわけです。

登録免許税はまずは土地購入時に発生します

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・土地を買った時

・建物が完成した時

・住宅ローンを組んだ時

タイミング的にはこの3つ。

登録免許税を都度支払う必要があります。

まず土地を買った時には、前の持ち主からあなたへと名義変更をする必要がありますよね。

これを、”所有権移転登記(しょゆうけんいてんとうき)”と呼びます。

この時に不動産価格(購入金額ではなくて評価額)の2%が登録免許税として課税されます。

税額の基準となる評価額については、一般的には購入金額の60%前後と言われています。

例えば1,000万円で土地を取引した場合は評価額は600万円前後となり、この税率2%で計算すると、12万円前後が登録免許税として

土地取引時に課税される仕組みです。

※2021年3月までは1.5%

登記という作業は司法書士という国家資格をお持ちの専門家に依頼するのが一般的であり、登録免許税の他に手数料として5万円ほどかかるのが相場です。

つまり土地購入時にはまあまあの税金や諸費用が発生してくるのです。

登録免許税は家ができた時にも発生

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土地を買った後には家を建てますよね。

ではその家が完成したら今度はどういう手順になるかを見ていきましょう。

建物が完成したら、まずはその建物が出来たということを報告する必要があります。

「建物ができましたよー!面積と仕様はこんな感じですよー!」

と国に報告をするのです。

この手続きを、表題登記(ひょうだいとうき)と言います。

実際に仕事をするのは、土地家屋調査士という資格をお持ちの方になります。

その手数料としては一般的な大きさの一戸建ての場合は6~10万円くらいが費用の相場になっています。

表題登記には登録免許税はかかりません。

しかしですが、

「建物ができたよー!」

(表題登記)

では終われません。

「で、それだれのなの!?」

となるからですね。

「建物ができたよー!

その建物は私のです!!!」

までがセットなのです。

出来た建物が自分のものであることを主張する登記を、所有権保存(しょゆうけんほぞん)登記といいます。

その税率は、建物の評価額の0.4%です。

現在は減税中でして、

2022年3月31日までに登記完了している新築住宅の税率は0.15%。

長期優良住宅等に該当していれば、税率は0.1%です。

税の根拠となる数字は建物の売買金額ではなくて、建物の評価額となります。

一般的には購入金額の50%以下になることが大半です。

2,000万円の家であれば、その半分の1,000万円の0.15%ですから15,000円以下ですね。

この手続きにも司法書士にお支払いする手数料が別途2万円前後発生します。

ローンを組んだ時にもかかる!

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「家ができたよー」は、家屋調査士さんの仕事。

これを表題登記といって、登録免許税はかからず専門家への報酬のみ。

「できた家は、Aさんのだよー」は、司法書士さんの仕事。

これを所有権保存登記といって、登録免許税もかかり専門家への報酬もあり。

「家が出来たよー。

Aさんのだよー。」

ときて、実はもう一つあるのです。

住宅ローンを組んだ方は、ローンを完済するまでは事実上その家は銀行のものになります。

「家ができたよー。Aさんのだよー。」

「ローンを返すまでは銀行のものだよ!!→New」

というオチがあるのです。

これを抵当権設定(ていとうけんせってい)登記といいます。

つまり借金を返せなかった場合は、差し押さえて銀行のものにして強制的に売却しますよ。

こういうことです。

事実上、ローンを返すまでは、その家は名義はあなたのものであってもあなたのものではない。

こんな関係になります。

減税特例を受けないほうがトクなケースがある

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抵当権設定登記は、借金の額に比例して登録免許税がかかります。

税率は借入額の0.4%ですが、特例で現在は0.1%となっています。

3,000万円のローンであれば0.4%だと12万円。

0.1%だと3万円ですから大きな開きがありますよね。

しかしこれは住宅ローンの選択によっても変わってきます。

複雑なのでザックリお話すると、建物が完成したと当時に住宅ローンを組めば0.1%の適用となりますが、

家が出来ていない段階で住宅ローンを全部借り入れた場合は0.4%の税率になります。

例えば第四北越銀行で住宅ローンを組む場合には、土地と建物の契約書があれば建物が完成前でも資金全額を借り入れることができます。

しかし建物はできていないので、抵当権設定登記の登録免許税は0.4%になってしまいます。

これを避けるために、つなぎ融資というローンを別に借りて土地を買う時はつなぎ融資で建物が完成したら銀行ローンで...という方法を取れば税率は0.1%でいけるのですが、つなぎ融資の諸費用を換算すると高くても登録免許税0.4%を支払ってローンを借りた方がトクとなるパターンが多く存在します。

...

ごめんなさい。

もはやついていけない方が多いと思うのですが、これは銀行でローンを組む際にそれぞれの違いの説明を受けれます。

結論から言うと登録免許税が高くなっても住宅ローンを先にスタートさせたほうがトクになるケースが実際は多いようです。

一方でフラット35の固定ローンはそもそも家ができるまでは、ローンを受けれませんので、つなぎ融資というローンを別に

借りて建物が出来た時にフラット35の融資を受けます。

この場合、登録免許税は安くなります。

しかしつなぎ融資の費用が別途発生するため諸費用の損得だけでいうと必ずしも得ともいえません。

目先の諸費用比較が勝るため変動金利を選択する方が多いことにはこのような事情も関係してきます。

諸費用の大小よりもそもそもの金利についてのリスクをどう考えるかが大事。

この視点を持てるかが一番大事といえます。

最後のほうはちょっとむずかしかったですよね。

とりあえず覚えてほしいのは、土地を買う時に登録免許税がかかること。

建物が建った時にも登録免許税がかかること。

そして登記をするには専門家に依頼しその報酬もかかること。

諸費用のそれなりのウェイトを占めるということです。

家づくりを考える際は諸費用もしっかり視野に入れて資金計画を立てましょう!

PS

資金計画をファイナンシャルプランナーとしっかり立ててみたい!

このようにもしあなたが思ったらマイホーム予算診断サービスをご活用ください!

昆 知宏
新潟住まいのお金相談室代表。新潟の住宅会社の営業マンとして働いた後、売り手の立場ではなく買い手の立場に立って住宅購入の相談ができる場所を作る為に独立した。

保険や住宅を売ることを目的にしない住宅購入専門のファイナンシャルプランナーとして、100%顧客サイドで顧客の理想とする家を安心・納得して買えるようにアドバイスを行う。そのスタイルが支持され、新潟県全域から年間100件以上の相談依頼を受けている。

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